Źródło: Opracowanie własne

Źródło: Opracowanie własne

Poprzez zawarcie partycypacyjnej strategii osłonowej w celu zabezpieczenia przed wzrostem rynkowych stóp procentowych ustala się maksymalny poziom stałej stopy procentowej (stawka A), wynikający z ceny wykonania obu elementów składających się na strategię. Jednocześnie, w przypadku spadku stopy rynkowej na datę zapadalności, instrument zapewnia elastyczność. W takim przypadku poziom efektywnej stopy procentowej określa się według następującego schematu:

Poziom efektywnej stopy (%) = A – [zakres partycypacji (np. 0,5 przy 50%) × (A – stopa rynkowa)].

Tym samym poprzez zastosowanie niniejszej strategii uzyskano ochronę przed wzrostem rynkowych stóp procentowych, jednocześnie umożliwiając częściowe korzystanie z pozytywnych zmian rynkowych w przypadku ich spadku.

Przykład 3.

Rozpatrywany jest kredyt z przykładu pierwszego w wariancie równej raty kapitałowo-odsetkowej (annuitet), przy czy w celu zabezpieczenia przed wzrostem stóp procentowych zastosowano strategię partycypator w terminie do 10 lat. W konstrukcji założono połączenie dwóch opcji (CAP + FLOOR). Poziom stałej stopy wynosi w tym przypadku 5,50%

Efektywne oprocentowanie kredytu uzależnione jest od kształtowania się stawek referencyjnych. Jeśli Wibor wzrośnie do 9,00% oprocentowanie łączne kredytu wyniesie 8,00% (stawka 5,50% + 2,50% marża), z kolei przy spadku do poziomu np. 3,00% łączne koszty odsetkowe wynoszą 6,75% (stawka 5,50% – 0,5*[5,50%-3,00%]+ 2,50% marża, por. tabela 11).

Tabela 11. Efektywne oprocentowanie kredytu oraz miesięczna rata z wykorzystaniem strategii Partycypator

Źródło: Opracowanie własne

W warunkach utrzymywania transakcji kredytowej w okresie funkcjonowania zabezpieczenia z wykorzystaniem przedmiotowej strategii nie ponosi się żadnych dodatkowych kosztów. W przypadku dokonania przedpłaty należy liczyć się z dodatkowymi opłatami. Zakładając spadek stóp procentowych o 100, 200 oraz 300 punktów bazowych¹³ wycena kształtuje się odpowiednio na poziomie – 24 tys. zł, -47 tys. zł oraz -71 tys. zł zaraz po zawarciu transakcji.

2. Strategia „korytarzowa” na rynku stóp procentowych (COLLAR)

W kontekście rozwiązań o charakterze elastycznym warto zwrócić uwagę także na strategię korytarzową na rynku stóp procentowych (COLLAR), dzięki której zabezpiecza się przed wzrostem stóp procentowych. Najważniejszą zaletą jest możliwość ustalenia maksymalnego poziomu oprocentowania przy jednoczesnym udziale w korzystnych zmianach rynkowych w określonym z góry zakresie (spadku rynkowych stóp procentowych). Najczęściej omawiana strategia zakłada w praktyce brak występowania dodatkowych kosztów typu premia opcyjna (pomijając koszty transakcyjne w postaci spreadu, występuje ona najczęściej w formie tzw. „zero-kosztowej”).

Rozpatrywana struktura składa się z dwóch opcji, a mianowicie opcji CAP i opcji FLOOR, z tymi samymi nominałami w wersji podstawowej, jednak z różnymi cenami wykonania. W tym przypadku opcja CAP jest kupiona, a opcja FLOOR sprzedana, przy czym cena wykonania opcji CAP jest wyższy od ceny wykonania opcji FLOOR. W wariancie podstawowym strategii korytarzowej wygenerowana premia z pozycji krótkiej w opcji powinna sfinansować pozycję długą w opcji.

W ramach przedmiotowej struktury zabezpieczającej ustala się maksymalny poziom oprocentowania (stawka B) odzwierciedlający cenę realizacji opcji CAP oraz uczestniczy się w pozytywnych zmianach na rynku (czyli spadku stóp procentowych w tym przypadku) do dolnego poziomu (stawka A) stanowiącego cenę wykonania opcji FLOOR. Stąd efektywna stopa procentowa w strategii korytarzowej w tym przypadku jest ustalona na podstawie możliwych trzech scenariuszy i kształtuje się na poziomie (wykres 23):

• stawki B w przypadku, gdy rynkowa stopa procentowa > stawki B,
• stawki rynkowej w przypadku, gdy rynkowa stopa procentowa ∈ (stawka A, stawka B),
• stawki A w przypadku, gdy rynkowa stopa procentowa < stawki A.

Wykres 23. Efektywny poziom oprocentowania oraz profil ryzyka w strategii COLLAR

Źródło: Opracowanie własne

Źródło: Opracowanie własne

Zakres udziału w pozytywnych zmianach na rynku jest ograniczony do dolnego poziomu realizacji wystawionej opcji FLOOR. W przypadku utrzymania strategii w formie „bezkosztowej” rozszerzanie bądź zawężanie przedziału korytarza cechuje pewna symetryczność względem stawki swap, co oznacza, iż zwiększając rozpiętość korytarza, przesuwa się (ulega obniżeniu) poziom stopy odnoszącej się do zakresu partycypacji w pozytywnych zmianach na rynku, przy czym przesuwa się także (ulega pogorszeniu) gwarantowany (maksymalny) poziom stopy procentowej.

Przykład 4.

Rozpatrywany jest kredyt z przykładu pierwszego w wariancie równej raty kapitałowo-odsetkowej (annuitet), przy czym w celu zabezpieczenia przed wzrostem stóp procentowych zastosowano strategię COLLAR w terminie do 10 lat. W konstrukcji ustalono przedział 3,90%-5,90%

Efektywne oprocentowanie kredytu uzależnione jest od kształtowania się stawek referencyjnych. Jeśli Wibor wzrośnie do 8,00% oprocentowanie łączne kredytu wyniesie 8,40% (stawka CAP 5,90% + 2,50% marża), w przedziale np. przy Wibor na poziomie 5,00% łączne koszty odsetkowe wynoszą 7,50% (Wibor 5,00% + 2,50% marża), z kolei przy dalszym spadku np. przy Wiborze 2,00% efektywne oprocentowanie wyniesie 6,40% (stawka FLOOR 3,90%+2,50% marża), por. tabela 12.

Tabela 12. Efektywne oprocentowanie kredytu oraz miesięczna rata z wykorzystaniem strategii COLLAR

Źródło: opracowanie własne.

Podobnie w przypadku strategii korytarzowej, utrzymywanie transakcji zabezpieczającej nie niesie żadnych dodatkowych kosztów. Natomiast w przypadku dokonania przedpłaty należy liczyć się z dodatkowymi opłatami. Zakładając spadek stóp procentowych o 100, 200 oraz 300 punktów bazowych¹⁴ wycena kształtuje się odpowiednio na poziomie – 23 tys. zł, -53 tys. zł oraz -92 tys. zł zaraz po zawarciu transakcji.

Porównując analizowane instrumenty wykorzystywane jako zabezpieczenie przed ryzykiem stopy procentowej należy zwrócić uwagę na występujące zależności. Pod kątem początkowego poziomu stopy procentowej jest on najkorzystniejszy w przypadku transakcji swap. W przypadku samodzielnie występującej opcji CAP należy uwzględnić jej premię. W przypadku strategii partycypator poziom ten jest również wyższy aniżeli w transakcji swap, dodatkowo uzależniony jest od zakresu udziału w pozytywnych zmianach na rynku. Podobnie wygląda sytuacja w strategii korytarzowej, w której maksymalny poziom zabezpieczenia determinowany jest poprzez ustalony zakres rozpiętości.

W kontekście udziału w pozytywnych zmianach na rynku należy zauważyć, że transakcja swap jest instrumentem o charakterze nieelastycznym. Z kolei w przypadku opcji CAP uczestnictwo jest zapewnione w pełnym zakresie. W strategii partycypator poziom stawki efektywnej uzależniony jest od relacji elementów składowych (wykres 24), a w strategii korytarzowej od jej zakresu rozpiętości.

Z przeprowadzonej analizy wynika, że w trendzie wzrostowym rynkowych stóp procentowych najbardziej efektywna jest transakcja IRS, w dalszej kolejności instrumenty elastyczne. Z kolei w mocnym trendzie spadkowym na rynku stóp procentowych pod względem poziomu efektywnego oprocentowania najkorzystniej wypada pojedyncza opcja CAP, a w dalszej kolejności pozostałe strategie elastyczne. W przypadku transakcji swap brak jest możliwości uczestnictwa w spadku. W warunkach relatywnie umiarkowanych spadków na rynku stopy procentowej strategia partycypator oraz korytarz wydają się być optymalne.

Wykres 24. Efektywne oprocentowanie kredytu z wykorzystaniem omawianych instrumentów w relacji do poziomu Wibor w okresie funkcjonowania zabezpieczenia

Źródło: opracowanie własne.

Ocena możliwości implementacji strategii zabezpieczających w warunkach polskich

Zweryfikowanie możliwości zastosowania powyżej omawianych instrumentów pochodnych stopy procentowej w polskich realiach rynkowych należy przeprowadzić w odniesieniu do realizowanych obrotów na tym rynku. Z przeprowadzonej w 2022 r. analizy wynika, że średnie dzienne obroty na krajowym rynku transakcji IRS wynosiły 941 mln USD, co oznacza wzrost o 7% w porównaniu z poprzednią edycją badania (tabela 13). Ponad 96% tych obrotów dotyczyło instrumentów pochodnych opartych na wskaźnikach referencyjnych polskiego rynku pieniężnego, głównie 3M i 6M WIBOR. Było to związane z wykorzystywaniem tych wskaźników przez krajowe banki do zarządzania ryzykiem stopy procentowej wynikającym z ich pozycji bilansowych, w tym portfeli obligacji skarbowych o stałym oprocentowaniu.

Tabela 13. Średnie dzienne obroty na krajowym rynku instrumentów pochodnych OTC stopy procentowej w kwietniu 2019 i 2022 r. (w mln USD)

Uwaga: ze względu na przyjęte zaokrąglenia sumy wartości kategorii podrzędnych z niektórych wierszy lub kolumn mogą się nieznacznie różnić od wartości kategorii nadrzędnych.

Źródło: NBP 2022

Na rynku transakcji IRS w Polsce dominowały transakcje zawierane z zagranicznymi podmiotami finansowymi, przede wszystkim bankami, które stanowiły 78% obrotów (tabela 14). Pozostałymi uczestnikami rynku były przedsiębiorstwa niefinansowe oraz w mniejszym stopniu, fundusze inwestycyjne i firmy leasingowe. Operacje realizowane z krajowymi podmiotami niefinansowymi odpowiadały za mniej niż 4% obrotów. Standardowa kwota nominalna transakcji zawieranych przez krajowe banki na 1Y IRS na wskaźniki referencyjne polskiego rynku pieniężnego wynosiła 200 mln zł. W przypadku transakcji o dłuższych terminach zapadalności wartości te były niższe: dla 2Y IRS – 100 mln zł, dla 5Y IRS – 50 mln zł, a dla 10Y IRS – 25 mln zł.

Tabela 14. Struktura podmiotowa obrotów na krajowym rynku instrumentów pochodnych OTC stopy procentowej w kwietniu 2019 i 2022 r. (średnie dzienne obroty w mln USD)

Uwaga: ze względu na przyjęte zaokrąglenia sumy wartości kategorii podrzędnych z niektórych wierszy lub kolumn mogą się nieznacznie różnić od wartości kategorii nadrzędnych.

Źródło: NBP 2022

Z kolei rynek opcji na stopę procentową w Polsce charakteryzował się niskim poziomem rozwoju. W kwietniu 2022 r. średnie dzienne obroty tymi instrumentami wynosiły jedynie 9 mln USD, z czego 69% przypadało na opcje w złotych. Około 42% obrotów w tym segmencie stanowiły transakcje zawierane przez instytucje z bankami zagranicznymi. Operacje te miały na celu ograniczenie ekspozycji na ryzyko rynkowe (tzw. hedge back-to-back) wynikające z transakcji opcjami zawieranych z krajowymi klientami niefinansowymi oraz z opcji wbudowanych w produkty strukturyzowane oferowane klientom detalicznym (opcje te, zgodnie z metodyką BIS, nie zostały uwzględnione w ramach omawianego badania).

Jak wskazano w niniejszym raporcie, warunkiem oferowania kredytów o stałej stopie procentowej jest zabezpieczenie dwóch kluczowych ryzyk, a mianowicie zmiany wyceny w trakcie funkcjonowania kredytu (ryzyka liniowego) oraz ryzyka przedpłaty wynikającego z przedwczesnej spłaty kredytu (ryzyko nieliniowe). Ryzyko liniowe udaje się zabezpieczyć za pomocą transakcji IRS, które są powszechnie dostępne na rynku. Natomiast ryzyko nieliniowe wymaga użycia swapcji lub klasycznych opcji na stopę procentową. Niestety rynek międzybankowy w Polsce nie oferuje obecnie efektywnych narzędzi w tym zakresie. Wskazuje się, że brak popytu na swapcje jest główną przyczyną ich niedostępności (Mielus, 2017). W krajach o bardziej rozwiniętych rynkach finansowych opcje na stopę procentową są szeroko stosowane. Rozwój płynnego rynku swapcji wymaga przede wszystkim stworzenia szerszego rynku klientowskiego, którego obecnie brakuje. Niemniej jednak istnieją realne podstawy do wprowadzenia swapcji, ponieważ płynność kontraktów IRS w PLN jest wystarczająca, a narzędzia do zarządzania ryzykiem instrumentów nieliniowych są dostępne. Komponent zmienności w cenie opcji można również wycenić dzięki modelowaniu krzywej dochodowości.

Wprowadzenie kredytów o stałej stopie procentowej w PLN z możliwością przedwczesnej spłaty stwarza impuls do rozwoju narzędzi zabezpieczających ryzyka związane z opcjonalnością takich umów. Kolejnym wyzwaniem pozostaje także niewystarczająca długość krzywej dochodowości dla PLN. Jest ona krótsza niż okres zapadalności najdłuższych kredytów hipotecznych, a płynność instrumentów maleje wraz z wydłużaniem ich terminu. Obecnie na rynku IRS efektywne zabezpieczenie jest możliwe dla okresów do 10-15 lat. Dłuższe kontrakty wiążą się z wyższymi kosztami transakcyjnymi i ograniczoną dostępnością limitów na rynku międzybankowym.

Ryzyko przedwczesnej spłaty kredytu

Determinanty oraz estymacja ryzyka przedpłaty

Wartość godziwa kredytów hipotecznych bazujących na stałej stopie procentowej określana jest poprzez wartość obecną oczekiwanych przyszłych przepływów pieniężnych. Ze względu na występujące ryzyko przedterminowej spłaty kluczowego znaczenia nabiera tempo realizowanych przedpłat kredytów hipotecznych. Jeśli przewyższa ono oczekiwania, wartość bieżąca kredytów maleje, w przeciwnym razie – wartość ich rośnie. Zatem, w jaki sposób i dlaczego kredytobiorcy przedpłacają swoje kredyty hipoteczne?

Przedpłaty reprezentują „niespodziewane” spłaty kapitału, czyli otrzymane szybciej aniżeli przewiduje pierwotny harmonogram amortyzacji kredytu. Najczęściej stosowanym wskaźnikiem do pomiaru szybkości przedpłat jest tzw. warunkowa stopa przedpłat – Conditional Prepayment Rate (CPR), która wyraża procent kapitału w skali roku, jaki należy spodziewać się wcześniej (Misra, J. & Ferrullo, J., 2023). Kredytobiorcy dokonują miesięcznych płatności hipotecznych, dlatego tempo przedpłat raportuje się co miesiąc. Określone jako Single Monthly Mortality Rate (SMM) reprezentuje iloraz kwoty kapitału spłaconego przed terminem w danym miesiącu do salda kapitału na koniec miesiąca.

CPR = 1 – (1 – SMM)¹²

Wartość SMM jest wykorzystana do obliczenia wskaźnika CPR, który dostarcza informacji w zakresie prognozowanej wartości szybkości przedpłat dla portfela kredytów hipotecznych. Wskaźnik ten może być zastosowany do projekcji przyszłych przepływów pieniężnych. Należy zauważyć, że CPR cechuje się pewnymi ograniczeniami. Najważniejszym z nich jest założenie stałej stopy przedpłat opartej na danych z ostatniego miesiąca. W rzeczywistości szybkość przedpłat zmienia się w czasie w zależności od wielu czynników.

Problematyce identyfikacji determinant ryzyka przedpłaty poświęcono wiele miejsca w literaturze nt. instrumentów finansowych na stałej stopie. Pierwsze prace badawcze oraz aplikacyjne z zakresu ryzyka przedpłaty pojawiły się na początku lat 80-tych XX w. i dotyczyły w szczególności rynku amerykańskiego. Poszczególni badacze koncentrowali się na różnych czynnikach związanych z przedpłatą, do których zalicza się m.in. możliwość refinansowania dotychczasowego kredytu w warunkach spadających stóp procentowych na rynku, umożliwiająca jego zastąpienie nowym, relatywnie tańszym kredytem (Dunn, K. B., & McConnell, J. J., 1981, Richard, S. F., & Roll, R.,1989, Schwartz, E. S., & Torous, W. N., 1989, Kolbe A., 2007, Lee, S. 2022, Tuysuz S., 2024). Wskazuje się, że zmiana poziomu stopy procentowej stanowi jeden z najważniejszych bodźców motywacyjnych wpływających na tempo przedpłat. Możliwość refinansowania istniejącego kredytu hipotecznego po niższej stopie procentowej realnie obniża miesięczne wydatki na jego obsługę. Warunkiem jest jednak uzyskanie korzyści odsetkowych przewyższających koszty związane ze spłatą dotychczasowego kredytu i uzyskaniem nowego. W badaniach podkreśla się znaczenie aktualnych uwarunkowań obsługiwanych kredytów hipotecznych w odniesieniu do obowiązujących w danym momencie poziomu rynkowych stóp procentowych. Chodzi o porównanie poziomu oprocentowania dotychczas obsługiwanych kredytów względem obowiązujących stawek ofertowych na nowe. Na przykład zakładając, że większość kredytów jest obsługiwanych w oparciu o stałą stopę w wys. 4,00%, a rynkowe oprocentowanie spadnie o 100 punktów bazowych np. z 4,50% do 3,50%, pojawi się wówczas zachęta do refinansowania kredytu. Niemniej jednak analogiczna zmiana poziomu rynkowych stóp procentowych nie wykreuje podobnej motywacji przy rynkowej stopie wynoszącej np. 5,50%. Reakcję kredytobiorców na zmiany stóp procentowych ilustruje tzw. „krzywa S” (wykres 25).

Wykres 25. Krzywa „S” odzwierciedlająca zachowania kredytobiorców przy refinansowaniu w warunkach zmiany stóp procentowych

Źródło: Misra J., Ferullo J., (2023) s.21

Na osi X przedstawiono różnice odsetkowe, które kredytobiorca może osiągnąć poprzez refinansowanie kredytu. W następstwie spadku rynkowej stopy procentowej będą to dodatnie różnice w rentowności (część prawa wykresu). Z kolei wzrost poziomu rynkowej stopy procentowej, który zniechęca do refinansowania ujęto w postaci negatywnych różnic odsetkowych (lewa części wykresu). Na osi Y wskazano tempo przedpłat, reprezentowane przez wskaźnik CPR. Należy zauważyć, iż część kredytobiorców refinansuje swoje kredyty również w sytuacji wzrostu rynkowych stóp procentowych, przy braku zachęt finansowych – wynika to z przedpłat o charakterze behawioralnym, niezwiązanych z bodźcami finansowymi. Z kolei po prawej stronie osi X krzywa rośnie, gdyż wzrasta motywacja do refinansowania, a kredytobiorcy korzystają z tej możliwości. Krzywa S jest rosnąca do pewnego momentu, po czym się wypłaszacza. Oznacza to, ze reakcja kredytobiorców na zmiany stóp procentowych ewoluuje w czasie i jest silnie uzależniona od aktualnego rynku. Stopy procentowe mogą zostać obniżone do niskiego poziomu i być utrzymywane na nim przez dłuższy okres. W takim scenariuszu tempo przedpłat zazwyczaj gwałtownie rośnie w pierwszych miesiącach, jednak z czasem staje się ono mniej wrażliwe, ponieważ większość zainteresowanych kredytobiorców już zrefinansowała kredyt. Określa się to zjawisko „wypaleniem” (burnout). W przypadku oprocentowania kredytów hipotecznych na stałej stopie zwraca się uwagę na jej powiązane z długoterminowymi stopami procentowymi (np. w porównaniu z 10-letnimi obligacjami skarbowymi). Stąd oczekiwania dotyczące kształtowania się poziomu stóp procentowych w długim okresie odgrywają kluczową rolę w zakresie prognozowania tempa przedpłat. Ryzyko przedpłaty w kontekście analizy ryzyka stopy procentowej może zostać zestawione z wyceną opcji na stopę procentową z możliwością jej wykonania w dowolnym momencie (typ amerykański – por Jabłecki J., 2017). Niemniej jednak podkreśla się występujące w praktyce ograniczenia w zakresie faktycznej możliwości zrealizowania takiej opcji m.in. z powodu wysokich kosztów transakcyjnych, utraconych korzyści (czas spędzony na negocjacjach) i in.

Przedpłata kredytu może wynikać również ze wzrostu wartości nieruchomości – Home Price Appreciation (HPA), który jest istotnym czynnikiem wpływającym na tempo przedpłat. Wzrost wartości nieruchomości zwiększa kapitał własny właściciela, co prowadzi do obniżenia wskaźnika LTV (Loan-to-Value) i redukcji ryzyka kredytowego. Uwolnienie dodatkowych środków w tym przypadku jest jednak możliwe jedynie w momencie sprzedaży nieruchomości lub jej refinansowania, co pozwala właścicielowi przeznaczyć część środków z nowego kredytu na spłatę dotychczasowego zadłużenia, a pozostałą część zatrzymać. Tego rodzaju refinansowanie pojawia się w okresach dynamicznego wzrostu cen nieruchomości. Wśród analizowanych przyczyn przedpłat kredytów wskazuje się utratę zdolności kredytowej (szerzej wzrost poziomu ryzyka kredytowego), spłatę kredytu w wyniku sprzedaży domu związanej ze zmianą miejsca zamieszkania i/lub pracy, zmianę liczebności rodziny (np. narodziny dzieci lub opuszczenie domu rodzinnego po osiągnięciu samodzielności), rozwód czy śmierć kredytobiorcy. Czynniki te należą do grupy niezwiązanej z bodźcem finansowym. W modelowaniu tempa przedpłat uwzględnia się również inne determinanty, takie jak wielkość kredytu, okres pozostały do jego spłaty, sezonowość oraz położenie geograficzne i in. Przedstawione powyżej czynniki są analizowane w ramach tzw. dynamicznych modeli przedpłat w estymowaniu przepływów pieniężnych. Zaliczyć do nich można m.in. Andrew Davidson & Co. (ADCO) Model, Bloomberg Prepayment Model (BPM), Solomon-Smith-Barney (SSB) Model, Wharton Model, Goldman-Sachs (Richard-Roll) Model (szerzej na ten temat Naskar & Banerjee, 2017).

Przedpłaty na rynku amerykańskim oraz duńskim

30-letni kredyt hipoteczny na stałej stopie procentowej (FRM) z „bezkosztową” opcją przedpłaty jest uznawany w USA za „złoty standard” wśród instrumentów hipotecznych oraz stanowi kluczowy element amerykańskiego systemu finansowania mieszkaniowego. Wspierają go m.in. gwarancje rządowe eliminujące ryzyko kredytowe (m.in. poprzez Fannie Mae i Freddie Mac). FRM zapewnia stabilność płatności oraz możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez żadnych opłat. Warto jednak zauważyć, iż korzyści te wiążą się z istotnymi kosztami (Lea, M. & Sanders, A., 2011). Chodzi o ryzyko stopy procentowej i ryzyko przedpłat kredytu, które są trudne do zarządzania i tym samym są kosztowne. Odzwierciedlone jest to w premii oprocentowania udzielonego kredytu, którą płacą kredytobiorcy. W rezultacie wszyscy ponoszą koszty wbudowanych opcji, bez względu czy zamierzają realizować prawa z nich wynikające (średnio około 50 pb¹⁵, relacje rentowności FRM na tle obligacji skarbowych przedstawiono na wykresie 26).

Wykres 26. Rentowności 30-letnich kredytów hipotecznych na tle obligacji skarbowych

Źródło: fred.stlouisfed.org dnia 14.01.2025

Poza zwiększonymi kosztami finansowania, FRM przyczynia się także do wzrostu niestabilności na rynku kredytów hipotecznych poprzez okresowe fale wzmożonych refinansowań dotychczasowych kredytów. Co więcej, podatnicy amerykańscy ponoszą odpowiedzialność za setki miliardów dolarów strat związanych z gwarancjami udzielanymi przez Fannie Mae i Freddie Mac na wsparcie papierów wartościowych zabezpieczonych kredytami hipotecznymi o stałej stopie procentowej.

W badaniach dotyczących rynku amerykańskiego podkreśla się, iż kredytobiorcy rzadko pozostają przy tym samym kredycie hipotecznym przez okres 15 do 30 lat. Tym samym kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej na krótszy okres byłyby relatywnie tańsze, zwłaszcza gdyby pożyczkodawcy mogli naliczać opłaty za wcześniejszą spłatę. Brak rekompensaty za przedpłatę w przypadku kredytów na stałych stopach w USA powoduje, że ryzyko jest przenoszone na sektor finansowy i inwestorów. Choć takie podejście wspiera konsumentów, krytycy wskazują, że skutkuje to wyższymi kosztami dla wszystkich kredytobiorców oraz zwiększa niestabilność finansową. Rozwiązanie tego problemu wymaga wprowadzenia mechanizmów bardziej sprawiedliwego podziału ryzyka. Powszechnie uważa się, że brak rekompensaty za przedpłatę powoduje:

• zniekształcenia i nieefektywność na rynku kredytowym. Koszty przenoszone są na inwestorów. Brak opłat za przedpłatę przenosi ryzyko wcześniejszej spłaty kredytu na inwestorów, którzy kupują papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS). W efekcie inwestorzy żądają wyższej premii za ryzyko, co obciąża wszystkich kredytobiorców,
• zwiększone ryzyko stopy procentowej dla instytucji finansowych. Kredytobiorcy często refinansują kredyty hipoteczne w okresach spadku stóp procentowych, co pozostawia banki z aktywami o niższej rentowności. W przypadku wzrostu stóp procentowych kredytobiorcy rzadko przedpłacają kredyty, co wpływa na ich rentowność,
• trudności w zarządzaniu portfelem MBS. Instytucje finansowe muszą stosować zaawansowane modele predykcji wcześniejszej spłaty kredytów, co zwiększa koszty zarządzania ryzykiem,
• korzyści asymetryczne dla kredytobiorców: Kredytobiorcy otrzymują możliwość spłaty kredytu bez dodatkowych kosztów, gdy warunki na rynku są korzystne (spadek stóp procentowych). Jednak w przypadku wzrostu stóp procentowych, kredytobiorcy mogą nadal korzystać z niższej stawki stałej, co prowadzi do asymetrii ryzyka pomiędzy kredytodawcami a kredytobiorcami,
• problem pokusy nadużycia (moral hazard). Kredytobiorcy mogą podejmować bardziej ryzykowne decyzje finansowe, wiedząc, że mogą refinansować swoje kredyty w przypadku spadku stóp procentowych bez żadnych konsekwencji,
• koszty ukryte dla kredytobiorców poprzez wyższe oprocentowanie bazowe. Banki uwzględniają ryzyko wcześniejszej spłaty w oferowanych stopach procentowych, co oznacza, że kredytobiorcy ostatecznie płacą więcej za możliwość refinansowania. Jeśli banki i instytucje finansowe nie są w stanie odpowiednio ocenić ryzyka związanego z wcześniejszymi spłatami kredytów, mogą zdecydować się na podniesienie stóp procentowych, co zmniejsza konkurencyjność rynku. Kredytobiorcy mogą być zmuszeni do płacenia wyższych opłat za kredyty hipoteczne w wyniku braku optymalnego rozkładu ryzyka,
• nierówności w dostępie do kredytów. Wyższe oprocentowanie bardziej dotyka kredytobiorców w trudniejszej sytuacji finansowej, tym samym dodatkowo pogarszając ich sytuację materialną.

Podkreśla się, że FRM jako długoterminowy kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu i możliwości swobodnej przedpłaty bez jakiejkolwiek rekompensaty, połączony z gwarancjami publicznymi jest instrumentem unikalnym w skali międzynarodowej. Nie jest on jednak bezkosztowy dla społeczeństwa.

Długoterminowy kredyt hipoteczny oprocentowany stałą stopą z pominięciem rekompensaty za przedpłatę jest również obecny w Danii. Na wykresie 27 przedstawiono rentowności dla krótkoterminowych instrumentów denominowanych w DKK i EUR oraz długoterminowych papierów wartościowych w DKK (odpowiednio wyniosły 2,08%, 2,24% oraz 4,06% (dostęp 06.03.2025). Z kolei na wykresie 28 znajduje się kwotowanie 30-letnich obligacji skarbowych (YTM wynosi 2,77% na datę 06.03.2025r.).

Wykres 27. Rentowności papierów wartościowych na rynku duńskim

Źródło: finansdanmark.dk

Wykres 28. Rentowność dla długoterminowych papierów wartościowych

Źródło: www.investing.com (dostęp 06.03.2025)

Historyczne różnice rentowności dla przedmiotowych instrumentów finansowych w relacji do oprocentowania obligacji skarbowych zaprezentowano na wykresie 29. W przypadku instrumentów długoterminowych spready rentowności skorygowane o premię ryzyka z tytułu opcji przedpłaty (OAS – Option Adjustead Spread) w okresie dwóch dekad zmieniały się i kształtowały się na poziomie 20-140 punktów bazowych.

Wykres 29. Spready rentowności duńskich instrumentów dłużnych zabezpieczonych hipoteką

Wykres pokazuje dodatkową rentowność duńskich instrumentów zabezpieczonych hipoteką w porównaniu z obligacjami rządowymi, dla obligacji jedno- i pięcioletnich (powiązanych z kredytami o zmiennej stopie procentowej) i długoterminowymi z opcją wykupu (callable bonds). W przypadku długoterminowych instrumentów spread rentowności jest korygowany o cenę opcji (option-adjusted yield spread). Najnowsze dane pochodzą z końca września 2024 r. Źródło: Jensen L. et al., 2024, s.5

Duński model finansowania nieruchomości różni się od amerykańskiego, w szczególności jeśli chodzi o strukturę rynku i obowiązujące regulacje (por. Frankel A. et al., 2004, Larsen, A. 2012, Jensen A. 2021, Jensen L. et al., 2024). W opinii wielu ekspertów Dania posiada najlepiej rozwinięty rynek listów zastawnych na świecie, który zapewnia stabilność finansową. Wykazał on wyjątkową odporność na różnorodne kryzysy gospodarcze, które dotknęły Danię na przestrzeni lat, w tym globalny kryzys finansowy oraz kryzys wywołany pandemią koronawirusa. W trakcie tych trudnych okresów system pozostał aktywny i w pełni płynny. Dzięki temu w ciągu ponad 200 lat funkcjonowania bankowości hipotecznej w Danii, żaden bank hipoteczny nie ogłosił upadłości, a żaden inwestor posiadający listy zastawne nie poniósł strat kapitałowych (por. Gostomski E., Lepczyński B., 2024). Emisja listów zastawnych przez banki hipoteczne zapewnia finansowanie dla udzielonego kredytu hipotecznego. Poprzez te papiery wartościowe transferowane jest ryzyko płynności oraz stopy procentowej do inwestorów na rynku kapitałowym, którzy przejmują odpowiedzialność za finansowanie rynku nieruchomości na rynku duńskim.

W kontekście realizacji praw z tytułu opcji przedpłaty kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę warto zwrócić uwagę na zróżnicowanie stosowanych rozwiązań w tym zakresie w różnych scenariuszach rynku stopy procentowej w USA oraz Danii. W przypadku spadku rynkowej stopy procentowej kredytobiorca przedpłaca w części lub całości kredyt bez rekompensaty. W ten sposób odnosi on korzyści ekonomiczne z aktualnych warunków rynkowych w obu systemach. Z kolei w przypadku wzrostu stóp procentowych, oznaczającym dla kredytów na stałej stopie realny spadek ich wartości, kredytobiorca spłaca wartość nominalną kredytów w USA (Lea, M. & Sanders, A., 2011, s.13.6). W przypadku rynku duńskiego opcję przedpłaty można zrealizować na dwa sposoby: (i) bądź spłacając kredyt po cenie nominalnej lub (ii) po niższej cenie rynkowej. Odkup na rynku wtórnym obligacji stanowiących źródło finansowania kredytu hipotecznego jest uzasadniony ekonomicznie właśnie w przypadku wzrostu stóp procentowych, gdyż wówczas spada cena długu opartego na stałej stopie (Frankel A. et al., 2004, Jensen, A.,2021). W tym momencie następuje transfer zysków kapitałowych do kredytobiorcy w przypadku przedpłaty lub całkowitej spłaty kredytu. W sytuacji wzrostu stóp procentowych kredytobiorcy mogą się również zdecydować na wykup obligacji na rynku wtórnym oraz dostarczenie ich do banku hipotecznego w celu refinansowania przy wyższym kuponie, zmniejszając w ten sposób kwotę pożyczki. Działania takie nie są jednak realizowane automatycznie. Średnia cena rynkowa będących w obrocie instrumentów dłużnych (z amortyzacją kapitału) wynosiła około 82% w całym 2023 r (wykres 30). Cena rynkowa instrumentów bez amortyzacji (interest-only) była jeszcze niższa. Tym samym jest to dodatkowa możliwość zmniejszenia zadłużenia funkcjonująca na rynku duńskim, której brakuje w USA.

Wykres 30. Średnioważona cena rynkowa instrumentów dłużnych zabezpieczonych hipotecznie na giełdzie

Źródło: Wennenber, M., Risbjerg, L., (2023),

Poza USA oraz Danią kredyty hipoteczne na stałej stopie występują w wielu krajach (pkt 1.2. raportu). Krótsze są jednak typowe okresy kredytowania, w których zastosowane jest stałe oprocentowanie. Nierzadko jest to okres kilku lat (5-10), po czym ponownie zostaje ustalone stałe oprocentowanie na podstawie aktualnych stawek rynkowych. W wielu krajach kredyty hipoteczne na stałych stopach są często powiązane z rekompensatami za wcześniejsze spłaty. Wpływa to na większą stabilność sektora finansowego i sprawiedliwy podział ryzyka między kredytodawcami a kredytobiorcami. Rekompensata za przedpłatę pojawia się w trakcie obowiązywania stałej stopy procentowej, natomiast częściowa lub całkowita spłata kredytu bez opłat możliwa jest na koniec okresu stałego oprocentowania.

Podstawy prawne i regulacje dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w UE

W przypadku kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem niezmiernie istotna jest możliwość poboru rekompensaty za przedwczesną spłatę kredytu. W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu problem ten ma niewielkie znaczenie, ponieważ ich bieżąca wartość pozostaje stabilna dzięki częstemu dostosowywaniu wielkości odsetek do zewnętrznego indeksu referencyjnego. Inaczej jest w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem – istotne zmiany w poziomie krzywej dochodowości mogą prowadzić do znaczących wahań wartości kredytu. Przedterminowa spłata naraża bank na straty w warunkach spadających stóp procentowych. Aby zabezpieczyć w tym obszarze interesy kredytodawców, wprowadzane są rekompensaty lub opłaty za częściową lub całkowitą przedterminową spłatę kredytu. W przypadku braku realnej możliwości poboru takiej rekompensaty koszty związane z wbudowaną w kredyt hipoteczny opcją przedpłaty są ujęte w prowizji i/lub oprocentowaniu tego kredytu. Takie działanie pogarsza atrakcyjność stabilnego finansowania na stałej stopie i zachęca kredytobiorcę do skorzystania z tańszego, lecz bardziej ryzykownego dla niego rozwiązania bazującego na zmiennym oprocentowaniu.

Problematyka przedterminowej spłaty kredytu oraz rekompensaty z tego tytułu poruszona jest w Dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE („Dyrektywa”), w której to w recitalu (66) wskazano, że „możliwość spłaty przez konsumenta kredytu przed wygaśnięciem umowy o kredyt może odgrywać istotną rolę przy wspieraniu konkurencji na rynku wewnętrznym i swobodnego przepływu obywateli Unii; może się ona również przyczyniać do zapewnienia przez cały okres kredytowania elastyczności potrzebnej do wspierania stabilności finansowej zgodnie z zaleceniami Rady Stabilności Finansowej. Istnieją jednak zasadnicze różnice między poszczególnymi krajami w odniesieniu do zasad i warunków, jakie muszą spełnić konsumenci, aby mieć możliwość spłaty kredytu, i warunków, na jakich może odbywać się taka przedterminowa spłata. O ile uznaje się różnorodność mechanizmów finansowania hipotecznego i gamy oferowanych produktów, to niezbędne są jednak określone standardy na poziomie Unii dotyczące przedterminowej spłaty kredytu, aby zapewnić konsumentom możliwość wywiązania się z ich zobowiązań umownych przed terminem uzgodnionym w umowie o kredyt oraz pewność, że będą mogli porównywać wiele różnych ofert na rynku celem wybrania najlepszego produktu odpowiadającego ich potrzebom. Państwa członkowskie powinny zatem zapewnić konsumentom – poprzez prawo lub inne środki, takie jak klauzule umowne – prawo do przedterminowej spłaty kredytu. Państwa członkowskie powinny być jednak w stanie określić warunki korzystania z tego prawa. Warunki te mogą obejmować ograniczenia czasowe wykonania tego prawa, zróżnicowane traktowanie w zależności od rodzaju stopy oprocentowania kredytu lub ograniczenia co do okoliczności, w jakich prawo to może zostać wykonane. W przypadku gdy przedterminowa spłata przypada w okresie, w którym obowiązuje stała stopa oprocentowania kredytu, skorzystanie z tego prawa może być uzależnione od istnienia uzasadnionego interesu po stronie konsumenta, sprecyzowanego przez dane państwo członkowskie. Taki uzasadniony interes może na przykład wystąpić w przypadku rozwodu lub utraty pracy. Warunki określone przez państwa członkowskie mogą określać, że kredytodawca ma prawo do otrzymania sprawiedliwej i obiektywnie uzasadnionej rekompensaty z tytułu potencjalnych kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu. W przypadku gdy państwa członkowskie stanowią, że kredytodawca ma prawo do rekompensaty, taka rekompensata powinna być sprawiedliwą i obiektywnie uzasadnioną rekompensatą z tytułu potencjalnych kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu, zgodnie z krajowymi przepisami dotyczącymi rekompensaty. Kwota rekompensaty nie powinna być wyższa niż strata finansowa kredytodawcy”.

Wytyczne zawarte w cytowanym recitalu zostały wyrażone w przepisach Artykułu 25 przedmiotowej Dyrektywy dotyczącym przedterminowej spłaty. Stanowią one, że:

„1. Państwa członkowskie zapewniają, by konsument miał prawo do pełnego lub częściowego wywiązania się ze swoich zobowiązań na mocy umowy o kredyt przed wygaśnięciem tej umowy. W takich przypadkach konsument jest uprawniony do uzyskania obniżki całkowitego kosztu kredytu ponoszonego przez konsumenta, na którą składają się odsetki i koszty przypadające na pozostały okres obowiązywania umowy.

2. Państwa członkowskie mogą przewidzieć, że wykonanie prawa, o którym mowa w ust. 1, podlega pewnym warunkom. Warunki te mogą obejmować ograniczenia czasowe wykonania tego prawa, zróżnicowane traktowanie w zależności od rodzaju stopy oprocentowania kredytu lub od momentu, w którym konsument skorzysta z tego prawa, lub ograniczenia co do okoliczności, w jakich prawo to może zostać wykonane.

3. Państwa członkowskie mogą przewidzieć, by kredytodawca miał prawo do otrzymania w uzasadnionych przypadkach sprawiedliwej i obiektywnej rekompensaty z tytułu potencjalnych kosztów bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu, lecz nie mogą nakładać kary na konsumenta. W związku z tym kwota rekompensaty nie może być wyższa niż strata finansowa kredytodawcy. W ramach takich warunków państwa członkowskie mogą przewidzieć, że kwota rekompensaty nie może przekroczyć pewnego poziomu lub może być dopuszczalna tylko w określonym okresie.

4. W przypadku gdy konsument pragnie wywiązać się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy o kredyt przed wygaśnięciem umowy, kredytodawca niezwłocznie po otrzymaniu takiego wniosku udziela konsumentowi, w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku, informacji potrzebnych do rozważenia takiej opcji. Informacje takie co najmniej wyliczają konsekwencje, jakie poniesie konsument, wywiązując się ze swoich zobowiązań przed wygaśnięciem umowy o kredyt, i jasno określają wszelkie przyjęte założenia. Wszelkie przyjęte założenia są rozsądne i uzasadnione.

5. Gdy przedterminowa spłata przypada w okresie, w którym obowiązuje stała stopa oprocentowania, państwa członkowskie mogą uzależnić skorzystanie z prawa, o którym mowa w ust. 1, od istnienia uzasadnionego interesu po stronie konsumenta.”

Uregulowanie rekompensaty za przedpłatę w wybranych jurysdykcjach prawnych

Poszczególne państwa członkowskie UE w odmienny sposób kształtują przepisy prawa w zakresie rekompensaty za przedwczesną spłatę kredytu. W załączniku 1 przedstawiono kluczowe uwarunkowania w 14 krajach europejskich w tym zakresie. W tabeli 15 zawarto wyniki analizy prawno-porównawczej w tym zakresie.

Tabela 15. Sposób uregulowania rekompensat za przedpłatę w wybranych krajach europejskich

Źródło: opracowanie własne.

Z przeprowadzonej analizy przepisów wynika, że w każdym państwie zapewniono kredytobiorcy prawo do spłaty w części lub całości kredytu przed jego pierwotnym terminem, a w związku z tym przysługuje kredytodawcy możliwość poboru rekompensaty za przedpłatę w okresie obowiązywania stałego oprocentowania. W poszczególnych przepisach rekompensata ta ma na celu wyrównanie straty finansowej wskutek wcześniejszej spłaty kredytu, bądź też nawiązuje się do poniesionych kosztów w związku z przedwczesną spłatą. Nierzadko wskazane są warunki ograniczające możliwości jej poboru, w szczególności wykluczenia pojawiają się w odniesieniu do rodzaju finansowania (np. kredytu w rachunku bieżącym), ustalonej kwoty przedterminowej spłaty (np. dozwolona jest nadpłata w danej wysokości), w określonym terminie (np. w ciągu określonej ilości lat), w okresie obowiązywania stopy zmiennej, przy określonej sytuacji życiowej kredytobiorcy, ważnego interesu, czy też dobrej praktyki. W niektórych jurysdykcjach precyzyjnie określa się kwotę rekompensaty za przedpłatę kredytu ze stałą stopą. Na przykład, w szwedzkiej Ustawie o kredycie konsumenckiej uściślono kwotę rekompensaty za przedpłatę kredytu mieszkaniowego poprzez wskazanie:

Jeżeli w momencie dokonania przedpłaty oprocentowanie kredytu jest stałe, wierzyciel ma prawo obciążyć pożyczkobiorcę rekompensatą w postaci różnicy odsetek za pozostały okres, jeśli w umowie zawarto odpowiedni warunek, a jest to zgodne z dobrą praktyką kredytową.

Rekompensata z tytułu różnicy stóp procentowych może w przypadku kredytu mieszkaniowego odpowiadać co najwyżej różnicy pomiędzy stopą procentową kredytu a oprocentowaniem listów zastawnych na rynku, o okresie wykupu odpowiadającym pozostałemu okresowi obowiązywania stałego oprocentowania kredytu w momencie dokonywania spłaty, powiększonej o 1 punkt procentowy.

Inne podejście zastosowano w holenderskim Dekrecie w sprawie postępowania przedsiębiorstw finansowych, w którym uregulowano problematykę przedpłaty kredytu na stałej stopie oraz stosownej rekompensaty. W Art. 81c w p. 5 wskazano, że: Holenderski Urząd ds. Rynków Finansowych może ustalić dodatkowe zasady dotyczące obliczania rekompensaty, o której mowa w ust. Czwartym. Holenderski Urząd ds. Rynków Finansowych (Autoriteit Financiële Markten) opracował i opublikował stosowne wytyczne dotyczące obliczania rekompensaty¹⁶.

Z kolei w prawie niemieckim problematykę rekompensaty za przedpłatę ujęto w Kodeksie Cywilnym (BGB) w paragrafach 500 -502. Zgodnie z tymi przepisami przedterminowa spłata przykładowo kredytu ratalnego jest wyraźnie określona np. nie może przekroczyć 0,50% lub 1,00% pozostałego zadłużenia w zależności od okresu obowiązywania umowy (odpowiednio do roku lub powyżej 1 roku). Jednak w przypadku kredytów mieszkaniowych mogą ujawnić się dodatkowe wyzwania interpretacyjne jeśli chodzi o zastosowaną metodę wyceny¹⁷. Może to wywoływać niezrozumienie wśród kredytobiorcy, a w konsekwencji materializację ryzyka prawnego. Nie zmienia to jednak faktu, że wypracowane orzecznictwo w takich sytuacjach przemawia na rzecz niemieckich instytucji finansowych¹⁸. Przytoczony przykład dodatkowo utwierdza w przekonaniu, iż warto mieć na uwadze precyzyjne określenie sposobu wyliczenia rekompensaty za przedpłatę kredytów w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej.

Rekompensata za przedpłatę w świetle przepisów UKH w Polsce.

Wytyczne europejskiej Dyrektywy znajdują swoje odzwierciedlenie w polskiej ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 r. (tekst jednolity: Dz.U. z 2022 r., poz. 2245, 2339; z późniejszymi zmianami „Ustawa”). Jest ona podstawowym aktem prawnym regulującym stosunki w przedmiotowym obszarze, w szczególności określa (Art. 1):

• zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny;
• prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny oraz prawa i obowiązki konsumenta, kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w związku z zawartą umową o kredyt hipoteczny:
• skutki uchybienia przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta ich obowiązkom, oraz
• zasady i tryb sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Zgodnie z Art. 3 Ustawy przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88, 1557, 1768, 1783 i 1846);

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

W Art. 4 pkt. 20 Ustawa definiuje pojęcie stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego jako stopy oprocentowania określonej wyłącznie w umowie o kredyt hipoteczny, przy wykorzystaniu określonej stałej wartości procentowej wyrażonej na okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny lub w poszczególnych okresach obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny.

Kwestia spłaty kredytu hipotecznego przed terminem poruszana jest w Art. 38-41, które stanowią:

Art. 38.

1. Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, konsument może wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny.

3. Kredytodawca przekazuje konsumentowi, na trwałym nośniku, informację, o której mowa w ust. 2, wraz z założeniami przyjętymi do jej ustalenia, w terminie 7 dni roboczych od dnia otrzymania wniosku konsumenta.

4. Kredytodawca nie może uzależniać przyjęcia spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny od udzielenia konsumentowi informacji, o której mowa w ust. 2.

Art. 39.

1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.

2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Możliwość zastrzeżenia rekompensaty za przedpłatę całości lub części kredytu hipotecznego wskazana jest w Art. 40 i 41. W Art. 40 wskazuje się, że:

1. Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie.

2. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny.

3. Rekompensata, o której mowa w ust. 2, nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.

4. Jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową zgodnie z terminem wskazanym w tej umowie pozostało mniej niż rok, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny.

5. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową do wyliczenia wysokości odsetek, o których mowa w ust. 3 i 4, przyjmuje się oprocentowanie z dnia faktycznej spłaty.

6. W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie.

7. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Natomiast Art. 41 mówi, że w przypadku kredytów hipotecznych, dla których uzgodniono stałą stopę oprocentowania kredytu hipotecznego w danym okresie, przepisów art. 359 § 2¹–2³ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o odsetkach maksymalnych nie stosuje się w tym okresie, jednakże kredytodawca jest obowiązany przestrzegać tych przepisów w chwili ustalania wysokości odsetek oraz zawierania umowy o kredyt hipoteczny.

Punkty 6 i 7 wskazują, że w przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę. Rekompensata ta nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Należy zauważyć, iż taki sposób sformułowania przepisów powoduje, że w praktyce pozostają one „martwe” ze względu na brak możliwości powiązania kosztów ponoszonych przez banki w związku z wcześniejszą spłatą kredytów z konkretnymi umowami kredytowymi. Banki zarządzają ryzykiem stopy procentowej w sposób portfelowy, co uniemożliwia bezpośrednie przypisanie kosztów do konkretnej umowy kredytowej. Ponadto obliczenie kosztów związanych z usunięciem pojedynczego kredytu z bilansu banku wymaga określenia jego wartości godziwej, co wiąże się z przeprowadzeniem relatywnie skomplikowanych kalkulacji z zakresu wyceny instrumentów finansowych. Tego rodzaju kalkulacje byłyby dla przeciętnego konsumenta nie tylko niezrozumiałe, ale także trudne do zweryfikowania. Na portfelowy charakter zarządzania ryzykiem zwracają uwagę przedstawiciele krajowej doktryny prawnej od momentu wejścia w życie polskiej implementacji Dyrektywy. Podobne stanowisko zajmują europejscy nadzorcy, na przykład holenderski Urząd ds. Rynków Finansowych¹⁹, który w swoich zaleceniach podkreśla portfelowy charakter zarządzania ryzykiem oraz wskazuje szczegółowe zasady szacowania kosztów finansowych.

Podsumowując, ze względu na ogólny charakter przepisów oraz niepewność odnośnie do ich interpretacji polskie banki nie korzystają z prawa do rekompensaty, obawiając się związanego z tym ryzyka prawnego. Skutkiem rezygnacji z prawa do pobierania rekompensat jest konieczność uwzględniania ryzyka w cenie kredytu, co wpływa na rozwój oferty rynkowej i jej atrakcyjność dla kredytobiorcy (ZBP, 2017, Nierodka, 2021, NBP, 2023).

Tym samym w ofercie polskich banków komercyjnych w zakresie kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem dominują rozwiązania z okresem do 5 lat. Przegląd standardowych ofert 11 banków notowanych na GPW SA dokonany 17.02.2025 wskazuje, że 10 z nich oferuje detaliczne kredyty hipoteczne z oprocentowaniem okresowo stałym do 5 lat. Tylko jeden bank umożliwia kredytobiorcom finansowanie nieruchomości z oprocentowaniem stałym do 10 lat. Brakuje standardowych ofert finansowania na stałym poziomie w całym okresie funkcjonowania umowy kredytowej.

Z kolei, w kontekście opłaty za przedpłatę, zdecydowana większość przeanalizowanych banków nie pobiera rekompensaty za częściową lub całkowitą spłatę. Jeden bank spośród badanej grupy wskazuje na możliwość poboru rekompensaty za wcześniejszą częściową lub całkowitą spłatę (zgodnie z tabelą opłat i prowizji).

Działania Komisji Nadzoru Finansowego wspierają rozwój rynku kredytów hipotecznych na stałej stopie procentowej. W znowelizowanej w 2019 roku Rekomendacji S dot. dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie wskazano, że banki powinny posiadać w ofercie kredytów dla klientów detalicznych również kredyty bazujące na stałej stopie procentowej. Podkreślono w niej konieczność umożliwienia zarówno nowemu, jak też dotychczasowemu klientowi detalicznemu zmianę formuły oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową. Rekomenduje się, aby bank oferujący kredyty zabezpieczone hipotecznie oprocentowane okresowo stałą stopą procentową wydłużał minimalny 5-letni okres, dla którego stopa procentowa jest stała (pkt. 1.11).

W rekomendacji wskazano także główne zasady zarządzania ryzykiem dla ekspozycji kredytowych oprocentowanymi stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. W pkt. 1.14 podkreślono, że polityka banku w zakresie zarządzania ryzykiem portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powinna uwzględniać odmienną charakterystykę ryzyka związaną z ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie oprocentowanymi zmienną stopą procentową, stałą stopą procentową i okresowo stałą stopą procentową.

W piśmie do banków oraz oddziałów instytucji kredytowych z dnia 07.02.2023 r. UKNF²⁰ wskazuje, że zgodnie z Rekomendacją S minimalną zmianę stopy procentowej, jaka powinna być przyjmowana w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów hipotecznych oprocentowanych okresowo stałą stopą procentową jest poziom 2,5 punktów procentowych. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową powinien zostać zastosowany odpowiednio wyższy bufor, zgodnie z przyjętą przez zarząd banku oceną ryzyka. Niemniej jednak obowiązek stosowania bufora nie dotyczy kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej w całym okresie kredytowania.

Z kolei w piśmie z dnia 27 czerwca 2023 r. UKNF²¹ przedstawił swoje stanowisko w sprawie ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową. Wdrożenie przez banki zasad wynikających z tego stanowiska przyczyni się do ograniczenia ryzyka przedpłaty oraz będzie sprzyjać popularyzacji kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu.

Wsparcie rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych na stałej stopie zaakcentowane jest również w wydanej w 2024 roku Rekomendacji WFD. Ma ona przyczynić się do zmitygowania ryzyka związanego ze strukturalnym niedopasowaniem finansowania długoterminowych aktywów z wykorzystaniem w większości bieżących depozytów detalicznych. Z obawy na ich nagły wypływ z banku w skrajnych warunkach rynkowych, wprowadzenie przedmiotowej rekomendacji powinno doprowadzić do zwiększenia emisji długoterminowych, bardziej stabilnych instrumentów dłużnych. W ramach wpierania działań banków związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych oprocentowanych stałą lub okresowo stałą stopą procentową przewidziano preferencyjną wagę właśnie dla takich kredytów.

Wnioski i rekomendacje

Kryteria dot. uregulowań prawnych w zakresie rekompensaty za przedpłatę oraz symulacja kalkulacji rekompensaty

Precyzyjna regulacja instytucji rekompensaty ograniczająca ryzyko prawne wymaga ustanowienia jednoznacznych zasad obliczania rekompensaty za przedterminową spłatę na drodze legislacyjnej. Powinna ona doprowadzić do zapewnienia ochrony interesów konsumenta poprzez (i) prosty i zrozumiały mechanizm dla klienta, (ii) ograniczenie ryzyka po jego stronie (formuła rekompensaty powinna mieć górny limit – tzw. cap oraz (iii) nie odnoszenie się do utraconych korzyści banku (formuła nie powinna bazować na bieżącej ofercie banku). W zgodzie z Dyrektywą UE instytucja sprawiedliwej i obiektywnie uzasadnionej rekompensaty powinna odpowiadać rzeczywistym kosztom związanym z przedterminową spłatą kredytu. Rekompensata powinna być proporcjonalna do zaistniałych zmian stóp procentowych (niewielka zmiana oznacza niewielką rekompensatę) oraz nie powinna być pobierana, jeśli zmiany stóp procentowych działają na korzyść banku.

Projektowane rozwiązanie powinno umożliwiać tworzenie i rozwijanie przystępnych cenowo produktów finansowania nieruchomości, które ograniczają ryzyko stóp procentowych dla konsumentów na co najmniej 10 lat. Po takim okresie istotna część kredytu jest już zazwyczaj spłacona, a konsument odbudowuje swoje oszczędności. Biorąc pod uwagę fakt, że im dłuższy okres obowiązywania stałej stopy procentowej, tym większy zakres potencjalnych zmian stóp procentowych, co zwiększa ryzyko dla banków, mechanizm rekompensaty powinien pozwalać bankom w odpowiedzialny i bezpieczny sposób oferować kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu na okres 10 lat.

W celu zobiektywizowania sposobu kalkulacji kwoty rekompensaty za przedpłatę wymagane jest określenie referencyjnych stawek stałych stóp procentowych. W wariancie optymalnym powinny to być kwotowania transakcji IRS z okresu początkowego (tj. dnia podpisania umowy kredytowej) oraz daty realizacji przedpłaty (w odniesieniu do końca okresu funkcjonowania stałego oprocentowania kredytu). W związku z tym w interesie wszystkich uczestników rynku jest formalne upublicznienie przedmiotowego kwotowania na wzór stawek rynku pieniężnego (Wibid/Wibor) oraz prowadzenie ich archiwum. Proponuje się w tym zakresie rozszerzenie danych udostępnianych przez administratora wskaźników referencyjnych, tj. GPW Benchmark S.A.

Przykład 1.

Kwota kredytu na datę przedpłaty wynosi 400 tys. zł, oprocentowanie okresowo stałe 8,00%, pozostały okres obowiązywania stałej stopy to 48 miesięcy. Kredyt zostaje w pełni spłacony przed terminem. W dacie rozpoczęcia obowiązywania stałego oprocentowania, stała stawka w ramach transakcja IRS kształtowała się na poziomie 5,50%. W dacie przedpłaty rynkowa stała stopa w ramach 4-letniej transakcji IRS jest równa 4,50%. Na poczet kalkulacji rekompensaty przyjmuje się różnicę 100 pb (5,50%-4,50%).

Rekompensata jest wyliczona w oparciu o dyferencjał stopy swap w odniesieniu do ustalonego harmonogramu spłaty kredytu oraz okresu obowiązywania stałej stopy. W tym przypadku rekompensata wynosi 12 881,30 zł dla wariantu z równą ratą kapitałowo-odsetkową oraz 12 083,33 zł dla wariantu z malejącą ratą kapitałowo-odsetkową (por. tabela 16)

Tabela 16. Wyliczenia rekompensaty

1. równa rata kapitałowo-odsetkowa

Źródło: opracowanie własne

2. malejąca rata kapitałowo-odsetkowa

Źródło: opracowanie własne

Wersja uproszczona:

Rekompensata jest kalkulowana jako iloczyn dyferencjału oprocentowania i średniej wartość spłacanego kapitału kredytu z uwzględnieniem pozostałego okresu funkcjonowania oprocentowania stałego w latach. Do kalkulacji średniej arytmetycznej należy przyjąć saldo w dacie dokonywania przedpłaty oraz na koniec okresu obwiązywania stałej stopy.

W powyższym harmonogramie spłaty kredytu w wariancie równej raty kapitałowo-odsetkowej średnie saldo wynosi 315 813 zł ([400 tys. zł + 231 626,17 zł]/2). Rekompensata w przypadku spłaty całego kredytu wynosi maksymalnie 12 633 zł (średnie saldo 315 813 zł x 4 lata x 1,00%). W przypadku częściowej spłaty należy proporcjonalnie zmniejszyć kwotę rekompensaty. Zakładając spłatę kredytu w kwocie 100 tys. zł, rekompensata wynosi 3 158 zł (1/4 x 12 633 zł).

Z kolei, dla harmonogramu w wariancie z malejącą ratą kapitałowo-odsetkową średnie saldo wynosi 300 000 zł ([400 tys. zł + 200 000 zł]/2). Rekompensata w przypadku spłaty całego kredytu wynosi maksymalnie 12 000 zł (średnie saldo 300 000 x 4 lata x 1,00%). Przy spłacie kredytu w kwocie 100 tys. zł, rekompensata wynosi 3 000 zł (1/4 x 12 000 zł).

Alternatywna propozycja w zakresie ustalenia rynku referencyjnego zakłada:

1. określenie poziomu kontraktowej stałej stopy procentowej w ramach umowy kredytowej poprzez różnicę wysokości łącznego oprocentowania w okresie obowiązywania stałej stopy oraz marży kredytowej, która powiększa zmienną stopę po okresie funkcjonowania stałego oprocentowania.

Przykład 2.

W okresie funkcjonowania stałego oprocentowania kredytu łączne oprocentowanie wynosi 8,00%, po tym okresie stosuje się Wibor + 2,50%. Należy wówczas przyjąć „wyjściową” stałą stopę do kalkulacji rekompensaty na poziomie 5,50% (8,00% -2,50%)

2. ustalenie poziomu referencyjnej (rynkowej) stałej stopy procentowej w celu określenia rekompensaty, jako różnica rentowności odpowiednich obligacji skarbowych oraz stosownego spreadu odsetkowego w wartości nie większej niż 150pb. Różnica rentowności 10-letnich obligacji skarbowych oraz odpowiadających im terminem zapadalności transakcji IRS w okresie czerwiec 2011 do grudnia 2024 roku nie przekroczyła 150pb²² w 99% dziennych obserwacji, por. wykres 31). Wartość ta koresponduje również z maksymalnymi stawkami stosowanymi przez polskie banki komercyjne w politykach cenowych dotyczących transakcji IRS zawieranych z kontrahentami niefinansowymi na rynku OTC.

Wykres 31. Spready rentowności 10-letnich obligacji skarbowych oraz 10Y PLN IRS w okresie 06.2011-12.2024 (w punktach bazowych)

Źródło: opracowanie własne

Przykład 3.

W celu określenia stopy referencyjnej do wyliczenia rekompensaty za przedpłatę dla kredytu, którego pozostały okres funkcjonowania stałego oprocentowania wynosi 10 lat przyjmuje się stawkę 3,50% (rynkowa rentowność obligacji skarbowych z 10-letnim okresem zapadalności np. 5,00% oraz spread 150 pb).

3. Ustalenie dyferencjału stóp procentowych jest kluczowe w celu określenia wysokości rekompensaty za przedpłatę. Rekompensata jest kalkulowana w odniesieniu do ustalonego harmonogramu spłaty kredytu i okresu obowiązywania stałej stopy lub średniej wartość spłacanego kapitału kredytu z uwzględnieniem pozostałego okresu funkcjonowania oprocentowania stałego (por. przykład 1).

Wyznaczenie rekompensaty za przedpłatę z pominięciem bezpośredniego odniesienia do rynku transakcji swap, który stanowi podstawę kształtowania stopy stałej dla kredytów jest rozwiązaniem kompromisowym. Dla ścisłości należy dodać, że kwotowanie transakcji swap na rynku międzybankowym dotyczy w istocie standardowych harmonogramów płatności, gdzie saldo nominalne pozostaje stałe przez cały okres trwania transakcji. W przeciwieństwie do tego, w przypadku kredytów z amortyzacją, jak ma to miejsce najczęściej w przypadku kredytów mieszkaniowych, kwota nominalna kredytu stopniowo maleje w trakcie spłat rat kapitałowych, co prowadzi do zmiany wysokości płatności odsetkowych w zależności od pozostałego salda kredytu. Nie zmienia to faktu, że referowanie rozpiętości oprocentowania w odniesieniu do rynku transakcji swap jest rozwiązaniem najbardziej dokładnym. Poza rynkiem transakcji swap propozycji alternatywnych w kontekście ustalenia różnicy oprocentowania na poczet kalkulacji rekompensaty jest wiele. Rozpiętości stopy procentowej można analizować w aspekcie aktywnej i pasywnej strony bilansu banku. W pierwszym aspekcie poziom oprocentowania dotychczas obsługiwanego kredytu może być zestawiony z aktualnymi/bieżącymi warunkami oprocentowania kredytów oferowanych na rynku (ewentualnie u danego kredytodawcy) w momencie realizacji przedpłaty. W drugim chodzi o odniesienie do źródeł finansowania banku np. do kwotowania odpowiednich papierów wartościowych na rynku kapitałowym, np. obligacji, czy listów zastawnych. Wyzwaniem w tym przypadku zawsze pozostanie m.in. spread kredytowy.

Poza kalkulacją dyferencjału oprocentowania stóp procentowych pojawia się odstępstwo od zasad obliczania wartości bieżącej. Mianowicie, w przypadku wyceny instrumentów pochodnych stosowana metoda NPV uwzględnia aktualizowanie wartości przyszłych przepływów pieniężnych odpowiednią stopą procentową, co chociażby ze względu na utrudniony dostępu do danych, nie będzie praktycznie możliwe do zastosowania w przypadku klienta detalicznego. Stąd w powyższych propozycjach pominięto aspekt dyskontowania.

Dyferencjał stóp procentowych należy zastosować w odniesieniu do pozostałego do spłaty salda kredytu w kolejnych okresach odsetkowych w okresie funkcjonowania stałego oprocentowania. Biorąc pod uwagę, iż w przypadku detalicznych kredytów mieszkaniowych stosowane są dwa podstawowe harmonogramy spłaty kredytów, czyli z malejącą ratą kapitałowo-odsetkową lub częściej z równą ratą kapitałowo-odsetkową można zastosować wariant uproszczony. W tym podejściu średnią arytmetyczną należy obliczyć biorąc pod uwagę saldo kredytu z daty przedpłaty oraz ostatniego okresu obowiązywania stałej stopy.

Rekomendacja dot. zmian w przepisach UKH

Po przeanalizowaniu podejścia do rekompensaty za przedterminową spłatę kredytu w innych krajach rekomenduje się wprowadzenie poniższych zmian w Art. 40 UKH, mających na celu ograniczenie ryzyka systemowego oraz wsparcie dalszego rozwoju rynku stałoprocentowych kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę, że wartość godziwa kredytu, a tym samym potencjalna strata banku wynikająca z zamknięcia zabezpieczenia, zależą od długości okresu pozostałego do końca obowiązywania stałej stopy procentowej, proponuje się ustalenie limitu wysokości rekompensaty (parametr cap) w skali rocznej. Oznacza to, że maksymalna wysokość rekompensaty byłaby wyznaczona jako iloczyn rocznego cap i liczby lat pozostałych do końca okresu stałego oprocentowania, zmniejszając się stopniowo wraz z upływem czasu. Proponowane rozwiązanie bazuje na modelu stosowanym w Wielkiej Brytanii.

Warto podkreślić, że zgodnie z proponowanymi zmianami w UKH bank nie miałby automatycznego prawa do pobierania rekompensaty w maksymalnej dopuszczalnej wysokości. Rekompensata byłaby naliczana jedynie w zakresie wynikającym z faktycznych zmian poziomu stóp procentowych. Parametr cap pełni funkcję ochronną dla kredytobiorców, ograniczając wysokość rekompensaty w sytuacjach skrajnie dużych spadków stóp procentowych, które mogłyby poprzedzać moment przedterminowej spłaty kredytu.

Art. 40 – projekt

1. Strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w tej umowie. [istniejący punkt]

2. – 5. [pominięto]

7. Rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

6. (pozostawiono) W przypadku kredytu hipotecznego, w którym stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego obowiązuje w danym okresie, kredytodawca może pobierać rekompensatę w tym okresie.

7. Rekompensatę, o której mowa w ust. 6 wylicza się jako łączna wartość iloczynu dyferencjału stopy swap z pierwszego dnia obowiązywania stałej stopy oraz stopy swap z dnia dokonywania przedpłaty w odniesieniu do ustalonego harmonogramu spłaty kredytu w poszczególnych okresach odsetkowych obowiązywania stałej stopy.

8. Zmiana stóp procentowych stosowana do wyliczenia rekompensaty nie może być wyższa niż 4 punkty procentowe.

Alternatywa dla pkt. 7 i 8:

7. Rekompensata jest wyznaczana jako iloczyn: zmiany stóp procentowych obliczonej zgodnie z pkt od 1 do 2 i kwoty o jaką zmniejszył się średni kapitał kredytu w okresie obowiązywania stałej stopy oraz pozostałego okresu (w latach) obowiązywania stopy stałej.

1) Zmianę stóp procentowych na potrzeby rekompensaty wyznacza się jako różnicę pomiędzy wartością stopy swap z pierwszego dnia okresu obowiązywania stałego oprocentowania, a wartością rynkowej stopy swap obowiązującej na dzień przedterminowej spłaty (w odniesieniu do końca obowiązywania okresu stałej stopy)²³.

2) Zmiana stóp procentowych stosowana do wyliczenia rekompensaty dla każdego pozostałego roku obowiązywania stałej stopy procentowej wyznaczona zgodnie z pkt 1 nie może być jednak wyższa niż 4 punkty procentowe²⁴.

W celu zapewnienia jednoznaczności przepisów rekomenduje się stworzenie załącznika do UKH, zawierającego formułę na wartość rekompensaty, następującej postaci:

K – wartość rekompensaty

U – udział kwoty przedpłaty w relacji do salda kredytu w dacie przedpłaty

∆R – Zmiana stóp procentowych obliczona zgodnie z art. 40, ust. 7 pkt 1 projektu zmiany ustawy. Rozpoczęcie okresu obowiązywania stałego oprocentowania może wynikać z nowo zawartej umowy kredytowej lub z podpisanego aneksu (konwersji stopy zmiennej na stałą lub ustanawiającego stałe oprocentowanie na kolejny okres),

CAP – jest wielkością ograniczającą poziom zmiany oprocentowania, o której mowa w art. 40, ust. 7 pkt 2 projektu zmiany ustawy,

M_i – ilość dni w i-tym okresie odsetkowym, dla i ∈ [1 dla daty przedpłaty, n dla ostatniego okresu obowiązywania stałej stopy],

X_i – saldo kredytu na początku i-tego okresu odsetkowego

Uproszczona formuła :

K = max (0, min(ΔR, CAP)) •U • N•X

gdzie:

N – jest to ilość lat do końca okresu obowiązywania stałego oprocentowania (na datę przedpłaty),

X – średnie saldo kredytu w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, wyliczone zgodnie z formułą:

gdzie:

x_p – saldo kredytu w dacie przedpłaty w okresie funkcjonowania stałej stopy, x_k – saldo kredytu na koniec okresu obowiązywania stałej stopy.

Podsumowanie

Dominujący w ostatnim czasie udział finansowania nieruchomości z wykorzystaniem kredytów hipotecznych o okresowo stałym oprocentowaniu w Polsce świadczy o rosnącej świadomości postrzegania wśród kredytobiorców ryzyka stopy procentowej, które dotkliwie zmaterializowało się w okresie zacieśniania polityki pieniężnej w następstwie wystąpienia podwyższonej inflacji. Warto podkreślić, że zainteresowanie stałym oprocentowaniem kredytów dotyczy zarówno nowych, jak też części dotychczasowych klientów banków. Wydaje się, iż wzorem rynków bardziej dojrzałych w obszarze finansowania nieruchomości będzie utrzymywać się zainteresowanie stałoprocentową formułą kształtowania kosztów odsetkowych, przy czym zakładać należy wydłużanie okresu jej funkcjonowania. Prawdopodobnie standardem będzie 10-letni okres obowiązywania stałej stopy, przy czym nie można wykluczyć dłuższych tenorów (w całym okresie kredytowania).

Zaproponowanie atrakcyjnego oprocentowania stałego w takiej perspektywie wymaga odpowiedniego zmitygowania ryzyka stopy procentowej. Niewątpliwie instytucje finansowe posiadają zdecydowanie większe doświadczenie oraz bogatszy wachlarz instrumentów do dyspozycji w tym zakresie aniżeli kredytobiorcy detaliczni. Stąd też przerzucenie ciężaru odpowiedzialności w tym obszarze na kredytodawcę jest uzasadnione. Niemniej jednak należy pamiętać o realnych możliwościach zabezpieczenia zarówno przed wzrostem stopy procentowej, czy też prawa kredytobiorcy do częściowej lub całkowitej spłaty kredytu przed terminem. W przedmiotowym raporcie przedstawiono mechanizm zabezpieczenia z wykorzystaniem kilku wybranych instrumentów finansowych, w tym ze stosowanym w praktyce swapie procentowym. Ze względu na swój liniowy profil wypłaty umożliwione jest wprawdzie zredukowanie ryzyka wzrostu stopy procentowej, niemniej jednak pozostaje ryzyko przedpłaty, które w warunkach malejących rynkowych stóp procentowych może przyczynić się do poważnych zawirowań na rynku i w konsekwencji wzrostu niestabilności finansowej banków. Stąd też wymagane jest zastosowanie opcji na stopę czy też swapcji. Na chwilę obecną brakuje jednak długoterminowych instrumentów o charakterze elastycznym wykorzystywanych do ograniczenia tego typu ryzyka. Wielce prawdopodobnym jest jednak przyjęcie założenia, że wraz ze wzrostem zapotrzebowania pojawią się stosowne kontrakty. Jeśli rynek zostanie uzupełniony w przyszłości o te instrumenty, z pewnością będzie można jeszcze bardziej rozbudować paletę produktów kredytowych z wykorzystaniem dostępnych rozwiązań finansowych.

W odniesieniu do ryzyka przedpłaty należy zauważyć, że banki w Polsce rezygnują z wykonywania swojego prawa do poboru rekompensaty z uwagi na uzasadnione obawy o ryzyko prawne. Jak wskazano w raporcie, ze względu na portfelowy charakter zarządzania ryzykiem finansowym w banku utrudnione jest rzetelne przypisanie kosztów na poziomie jednostkowym poszczególnych kredytów. Z kolei dla kredytobiorcy problematyczne jest określenie wartości godziwej danego kredytu ze względu na brak dostępu do danych rynkowych oraz konieczność przeprowadzenia relatywnie skomplikowanych wycen instrumentów finansowych. Z tego też względu koszty opcji przedpłaty ponoszą wszyscy kredytobiorcy w cenie produktu. Dlatego też, chcąc pozostawić atrakcyjnym wybór kredytobiorcy w zakresie stałokuponowej hipoteki w porównaniu do bardziej ryzykownego kredytu na zmiennej stopie procentowej zasadnym jest wypracowanie optymalnego modelu wyliczenia rekompensaty. W celu urealnienia możliwości jej poboru, wypełniając również oczekiwania stawiane przez Dyrektywę UE zaproponowano w niniejszym raporcie pewne zmiany w przepisach prawa, m.in. w ramach UKH. Kluczowe uwarunkowanie odnosi się do określenia poziomu dyferencjału stóp procentowych. Szczególnego znaczenia odgrywa w tym zakresie ustalenie rynku referencyjnego dla stałych stóp procentowych (rynek swap), który mógłby na wzór stawek rynku pieniężnego być upubliczniony oraz archiwizowany np. przez GPW Benchmark SA. Sama formuła rekompensaty uwzględnia wyłącznie realne koszty poniesione w związku ze zrealizowanym instrumentem zabezpieczającym przed ryzykiem stopy procentowej. Nakłada ona również limity kosztowe tak istotne dla kredytobiorcy.

Określenie rynku referencyjnego wraz ze stosownym dyferencjałem oprocentowania powinno przyczynić się do wykreowania na rynku co najmniej 10-letniego okresu stałego oprocentowania standardowego kredytu hipotecznego. Przy czym należałoby zaproponować dwa podejścia, a mianowicie zachować w ofercie dotychczasowe rozwiązanie, do którego kredytobiorcy zdążyli się już przyzwyczaić, polegające na swobodnej przedpłacie z wykluczeniem rekompensaty oraz w drugim podejściu – z włączeniem rekompensaty. Podział ten w sposób oczywisty skutkować będzie zróżnicowaniem cenowym, tzn. niższym stałym oprocentowaniem dla wariantu drugiego oraz możliwością wydłużania okresu obowiązywania stałego oprocentowania.

O ile obecnie propozycja ustalenia nowej stałej stopy procentowej pojawia się po upływie okresu obowiązywania poprzedniej, należałoby stworzyć elastyczność w tym zakresie, poprzez umożliwienie kredytobiorcy wydłużenie okresu obowiązywania zabezpieczenia znacznie wcześniej. Można sobie wyobrazić, że po upływie 5 lat w ramach 10 letniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej kredytobiorca aneksuje umowę kredytową w kierunku określenia kolejnej stałej stopy, która „wejdzie w życie” dopiero za 5 lat, czyli z pewnym opóźnieniem. Tym samym okres funkcjonowania stałej stopy wydłużony zostałby ponownie do 10 lat. Oczywiście zaproponowanie tego rodzaju funkcjonalności umożliwi bankom zastosowanie opisywanych w przedmiotowym raporcie instrumentów finansowych, w wariancie z odroczonym terminem funkcjonowania (tj. w formule Forward Start). Ten sam schemat należałoby wykorzystać do stworzenia oferty kredytu, który uruchamiany mógłby być w przyszłości np. za 6 lub 12 miesięcy, którego warunki w odniesieniu do poziomu ceny (stopy procentowej) znane byłby w momencie podpisania umowy, czyli z wyprzedzeniem.

Dalszy rozwój rynku stałoprocentowej hipoteki powinien uwzględniać nowo wykreowane instrumenty finansowe, które mogą przyczynić się do wzbogacenia oferty produktów kredytowych. Szczególnie interesujące w tym aspekcie są instrumenty elastyczne umożliwiające kredytobiorcy udział w pozytywnych zmianach rynkowych. Można rozważyć rozwój produktu pod nazwą „stabilny kredyt elastyczny”. Jego pierwsza część odnosi się do redukcji ryzyka stopy procentowej, poprzez zagwarantowanie określonego poziomu stałego oprocentowania. Z kolei druga część odnosi się do możliwości uczestnictwa w pozytywnych dla kredytobiorcy zmianach na rynku stóp procentowych, czyli w scenariuszu poluzowania polityki monetarnej. Wydaje się, że zastosowanie instrumentów elastycznych zachęci kredytobiorcę do pozostania u dotychczasowego kredytodawcy, w szczególności w warunkach malejących rynkowych stóp procentowych, tym samym zmityguje w pewnym zakresie ryzyko przedpłaty motywowane bodźcem finansowym. Będzie wiązało się to z pewnym kompromisem cenowym w zamian za dodatkowe funkcjonalności. Przykładowe właściwości wybranych instrumentów elastycznych w tym zakresie przybliżono w niniejszym raporcie.

Podtrzymywanie działań mających na celu zdywersyfikowanie źródeł pozyskania stabilnego finansowania działalności kredytowej powinno także przyczynić się do dalszego rozwoju rynku stałoprocentowej hipoteki w Polsce. W tym kontekście zwraca się uwagę na emisję instrumentów dłużnych, w szczególności listów zastawnych. Model duński finansowania i refinansowania kredytów hipotecznych powinien tutaj być inspiracją. Przy czym warto również pamiętać o możliwości przedpłaty realizując korzyści ekonomiczne przez kredytobiorcę z tytułu spadku rynkowych cen tych papierów wartościowych (odkup na giełdzie poniżej ceny nominalnej). Podobny mechanizm mógłby mieć miejsce w przypadku zastosowania zabezpieczenia z wykorzystaniem instrumentów pochodnych stopy procentowej oraz ich pozytywnych wycen we wzrostowym trendzie rynkowych stóp procentowych. Wówczas rekompensata powinna ewoluować w kierunku swoistego „wyrównania”, z którym wiązałby się dwukierunkowy przepływ, również pozytywny w stronę kredytobiorcy (w warunkach przedpłaty realizowanej w sytuacji zacieśniania polityki pieniężnej). Jest to kolejny etap rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce, który warto mieć na uwadze już teraz próbując urealnić możliwość poboru rekompensaty za przedpłatę.

Załącznik 1. Uregulowanie rekompensaty w przepisach wybranych krajów członkowskich Unii Europejskiej

AUSTRIA – Ustawa o kredytach hipotecznych i nieruchomościowych

(Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz, HIKrG)²⁵

§ 20. Przedterminowa spłata (Vorzeitige Rückzahlung)

(1) Kredytobiorca jest uprawniony do spłaty w całości lub w części kwoty kredytu w dowolnym momencie przed upływem umówionego terminu. Przedterminowa spłata całej kwoty kredytu wraz z odsetkami jest równoznaczna z wypowiedzeniem umowy kredytowej. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu proporcjonalnemu zmniejszeniu ulegają odsetki należne od kredytobiorcy wynikające ze zmniejszenia salda zadłużenia, a w stosownych przypadkach, zgodnie ze skróconym w rezultacie spłaty okresem obowiązywania umowy maleją proporcjonalnie koszty.

(2) Kredytodawca może żądać od kredytobiorcy stosownego i obiektywnie uzasadnionego odszkodowania za szkodę majątkową (stratę finansową), która może wyniknąć bezpośrednio z wcześniejszej spłaty. Nie dotyczy to sytuacji, gdy

1. wcześniejsza spłata następuje ze świadczenia ubezpieczeniowego wynikającego z umowy ubezpieczenia, która zgodnie z umową ma na celu zabezpieczenie spłaty kredytu,

2. spłata przypada w okresie, dla którego nie ustalono stałej stopy procentowej,

3. kwota przedterminowej spłaty w okresie dwunastu miesięcy nie przekroczy 10 000 euro lub

4. kredyt został udzielony w formie kredytu w rachunku bieżącym.

(3) Odszkodowanie nie może przekraczać odsetek, jakie konsument musiałby zapłacić od kwoty udzielonego kredytu do końca okresu obowiązywania umowy o kredyt. Ponadto nie może przekroczyć

1. 0,5% kwoty kredytu spłaconego przed terminem, jeżeli okres między dokonaniem wcześniejszej spłaty a umownym wygaśnięciem umowy kredytowej nie przekracza jednego roku, oraz

2. 1% we wszystkich pozostałych przypadkach

BELGIA – Kodeks prawa gospodarczego²⁶

Art. VII.96.

Konsument ma prawo dokonać zwrotu całości lub części pozostałej do zapłaty kwoty kapitału z góry w dowolnym momencie. W takim przypadku przysługuje mu obniżenie całkowitego kosztu kredytu o kwotę odpowiadającą odsetkom i opłatom należnym za pozostały okres obowiązywania umowy.

Konsument, który chce dokonać wcześniejszej spłaty całości lub części swojego kredytu, powiadamia o tym pożyczkodawcę listem poleconym co najmniej na dziesięć dni przed terminem spłaty.

Art. VII.97.

§ 1. W przypadku całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty kredytu kredytodawca może żądać sprawiedliwej i obiektywnie uzasadnionej rekompensaty.

Kredytodawca jest zobowiązany powiadomić konsumenta o kwocie żądanej rekompensaty na trwałym nośniku w ciągu dziesięciu dni od otrzymania pisma, o którym mowa w artykule VII. 96 ust. 2 lub otrzymania kwoty zwróconej przez konsumenta na jego rachunek. W szczególności niniejsza korespondencja zawiera informacje dotyczące obliczenia rekompensaty.

Jeżeli okres pomiędzy wcześniejszą spłatą a uzgodnioną datą zakończenia umowy jest dłuższy niż jeden rok, rekompensata ta nie może przekroczyć 1% części kapitału spłaconego w formie wcześniejszej spłaty.

Jeżeli okres ten nie przekracza jednego roku, odszkodowanie nie może przekroczyć 0,5% części kapitału podlegającego wcześniejszej spłacie.

§ 2. Pożyczkodawca nie może żądać odszkodowania:

1. jeżeli poprzez zastosowanie artykułów VII. 194 do VII. 196, VII. 200 lub VII. 201, zobowiązania konsumenta zostały zredukowane do ceny gotówkowej lub kwoty pożyczki;

2. w przypadku spłaty w wykonaniu umowy ubezpieczenia, której umownym celem jest zagwarantowanie zwrotu kredytu;

3. w przypadku udzielenia kredytu w rachunku bieżącym;

4. jeżeli wcześniejsza spłata nastąpi w okresie, dla którego nie obowiązuje stała stopa procentowa.

§ 3. Rekompensata nie może przekroczyć kwoty odsetek, jakie konsument zapłaciłby w okresie między dokonaniem wcześniejszej spłaty a uzgodnionym terminem zakończenia umowy o kredyt.

W kontekście kredytu hipotecznego

Artykuł VII.147/11

1. Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać wcześniejszej spłaty pozostałego salda kredytu. W takim przypadku przysługuje mu obniżenie całkowitego kosztu kredytu dla konsumenta o kwotę odpowiadającą odsetkom i kosztom należnym za pozostały okres obowiązywania umowy o kredyt.

Jeżeli w umowie kredytowej nie uzgodniono inaczej, konsument ma w każdym czasie prawo do częściowej spłaty kapitału. W takim przypadku przysługuje mu obniżenie całkowitego kosztu kredytu dla konsumenta o kwotę odsetek i kosztów należnych za okres, którego dotyczy wcześniejszej spłaty. Odmienne postanowienie nie może wykluczać dokonania zwrotu częściowego raz w roku kalendarzowym, ani zwrotu kwoty stanowiącej co najmniej 10% kapitału.

Konsument, który chce dokonać przedterminowej spłaty całości lub części swojego zadłużenia, powiadamia o tym pożyczkodawcę listem poleconym, co najmniej na dziesięć dni przed terminem spłaty.

§ 2. Jeżeli konsument chce wykonać zobowiązanie wynikające z umowy o kredyt przed upływem terminu jego obowiązywania, kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie po otrzymaniu żądania konsumenta przekazać mu na trwałym nośniku informacje potrzebne do rozważenia tej możliwości. Informacje te określają co najmniej konsekwencje, jakie poniesie konsument, jeżeli wywiąże się ze swoich zobowiązań przed upływem terminu obowiązywania umowy o kredyt, oraz jasno formułują przyjęte założenia. Założenia te są racjonalne i uzasadnione.

Artykuł VII.147/12

§ 1. W przypadku całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty kredytu kredytodawca może żądać odszkodowania. Odszkodowanie to należy obliczyć według okresowej stopy procentowej kredytu, od kwoty pozostałego do spłaty salda. W przypadku umowy dodatkowej, której wartość wykupu nie jest przypisana do zwrotu, do celów obliczeń kwotę tę należy pomniejszyć o tę wartość wykupu. W przypadku częściowego zwrotu kwoty zasady te będą stosowane proporcjonalnie.

Odszkodowanie to nie może przekroczyć kwoty odsetek za trzy miesiące.

§ 2. Pożyczkodawca nie może żądać żadnego odszkodowania:

1° jeżeli na skutek zastosowania przepisów art. VII.209 i VII.210 zobowiązania konsumenta zostały zmniejszone do ceny gotówkowej lub do kwoty pożyczonej;

2° w razie zwrotu po śmierci, w wykonaniu umowy dodatkowej lub aneksu;

3° w przypadku kredytu stanowiącego pożyczkę hipoteczną na rzecz osoby fizycznej będącej przedmiotem obrotu ruchomego.

§ 3. Kredytodawca może zastrzec odkup umowy dodatkowej na swoją rzecz tylko wtedy, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości ustanowionej na zabezpieczenie nie pozwoli mu na spłatę kredytu.

§ 4. Spłaty kapitału i wynagrodzenia dokonane na podstawie umowy kredytowej na rzecz osoby trzeciej w celu wcześniejszej spłaty podlegają zaliczeniu wobec kredytodawcy

CZECHY – Ustawa o kredycie konsumenckim²⁷

§ 117 Wcześniejsza spłata kredytu konsumenckiego

(1) Konsument ma prawo dokonać spłaty kredytu konsumenckiego w całości lub w części w każdym czasie trwania kredytu konsumenckiego. W takim przypadku konsumentowi przysługuje prawo do obniżenia całkowitych kosztów kredytu konsumenckiego o kwotę odsetek i innych kosztów, które byłby zobowiązany zapłacić, gdyby kredyt konsumencki nie został spłacony przed terminem.

(2) W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego kredytodawcy przysługuje prawo do zwrotu celowo poniesionych kosztów w związku z wcześniejszą spłatą.

(3) Wierzyciel nie może żądać zwrotu kosztów wcześniejszej spłaty zgodnie z ust. 2, jeżeli wcześniejsza spłata nastąpiła:

a) w ramach świadczeń ubezpieczeniowych mających na celu zabezpieczenie spłaty kredytu konsumenckiego,

b) w przypadku kredytu konsumenckiego udzielanego w formie kredytu w rachunku bieżącym,

c) w okresie, w którym nie ustalono stałej stopy procentowej,

d) w przypadku kredytu konsumenckiego na cele mieszkaniowe – w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym pożyczkodawca poinformował konsumenta o nowej wysokości oprocentowania kredytu zgodnie z art. 102 ust. 3 ,

e) w przypadku kredytu konsumenckiego na cele mieszkaniowe, jeżeli od dnia zawarcia umowy kredytu konsumenckiego upłynęło co najmniej 24 miesiące, jeżeli nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, przeniesienie prawa własności nieruchomości, przeniesienie udziału w spółdzielni mieszkaniowej lub przeniesienie udziału w innej osobie prawnej ustanawiającej prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli kredyt konsumencki na cele mieszkaniowe był zabezpieczony tą nieruchomością lub jeżeli cel kredytu konsumenckiego na cele mieszkaniowe, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, nie został spełniony. 2 litery b) tej nieruchomości lub jej części, udziału w spółdzielni mieszkaniowej albo udziału w innej osobie prawnej ustanawiającej prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

f) kredytu konsumenckiego na cele mieszkaniowe, jeżeli od dnia zawarcia umowy kredytu konsumenckiego upłynęło co najmniej 24 miesiące, w związku z rozliczeniem majątku wspólnego małżonków, którego przedmiotem była nieruchomość, prawo rzeczowe do nieruchomości, udział w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w innej osobie prawnej ustanawiający prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli kredyt konsumencki na cele mieszkaniowe był zabezpieczony tą nieruchomością lub jeżeli cel kredytu konsumenckiego na cele mieszkaniowe, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, dotyczył: 2 litery b) tej nieruchomości lub jej części, udziału w spółdzielni mieszkaniowej albo udziału w innej osobie prawnej ustanawiającej prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

g) w przypadku kredytu konsumenckiego z powodu zgonu, długotrwałej choroby lub niepełnosprawności konsumenta będącego dłużnikiem w rozumieniu umowy kredytu konsumenckiego albo jego małżonka lub partnera, jeżeli fakt ten powoduje istotne obniżenie zdolności konsumenta do spłaty kredytu konsumenckiego, lub

h) w przypadku kredytów konsumenckich na cele mieszkaniowe – do 25% całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego w terminie 1 miesiąca przed rocznicą zawarcia umowy kredytu konsumenckiego na cele mieszkaniowe; Jeżeli wcześniejsza spłata kredytu konsumenckiego przekracza 25% całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego, kredytodawca nie może żądać zwrotu kosztów wcześniejszej spłaty zgodnie z ust. 2 od tej części wcześniejszej spłaty kredytu konsumenckiego, która nie przekracza 25% całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego.

(4) Wysokość rekompensaty kosztów, o której mowa w ust. 2, nie może zostać przekroczona w przypadku kredytów konsumenckich innych niż kredyty mieszkaniowe oraz kredytów konsumenckich na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 2 ust. 2 litery a) który nie jest wyraźnie oznaczony zgodnie z art. 2 ust. 2 litery b) lub nie jest kredytem konsumenckim na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 2 ust. 2 litery c) przekroczyć 1% przedterminowej spłaty całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego, jeżeli okres między przedterminową spłatą a uzgodnionym zakończeniem kredytu konsumenckiego przekracza 1 rok. Jeżeli okres ten nie jest dłuższy niż rok, wysokość rekompensaty kosztów nie może przekroczyć 0,5% dokonanej przedterminowej spłaty całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego. W przypadku kredytów mieszkaniowych konsumpcyjnych zgodnie z § 2 ust. 2 litery b) albo c) wysokość rekompensaty kosztów zgodnie z ust. 2 nie może przekroczyć 0,25% przedterminowej spłaty całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego za każdy rozpoczęty rok pozostały do ​​końca okresu, na który ustalono stałą stopę procentową kredytu, jednak nie więcej niż 1% przedterminowej spłaty całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego.

(5) Wysokość rekompensaty kosztów nie może przekraczać kwoty odsetek, jakie konsument zapłaciłby za okres od dokonania wcześniejszej spłaty do końca okresu obowiązywania kredytu konsumenckiego, a w przypadku kredytu mieszkaniowego konsumenckiego za okres od dokonania wcześniejszej spłaty do końca okresu, na który ustalono stałą stopę procentową kredytu. W przypadku kredytów mieszkaniowych konsumpcyjnych zgodnie z § 2 ust. 2 litery b) lub c) kwota odszkodowania za koszty zgodnie z ust. 2 nie może przekroczyć kwoty uzasadnionych poniesionych kosztów ustalonych zgodnie z art. 117a .

(6) Konsumentowi, który poinformował o zamiarze wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego, dostawca niezwłocznie udziela stosownej informacji, mając na celu rozważenie skutków wcześniejszej spłaty kredytu.

a) obliczenie kwoty zadłużenia, jaką konsument będzie musiał zapłacić w przypadku wcześniejszej spłaty, z podziałem na kapitał, odsetki i inne koszty związane z wcześniejszą spłatą,

b) informacje o przewidywanej wysokości rekompensaty kosztów dostawcy zgodnie z ust. 2 , z podaniem wszystkich założeń przyjętych do jej obliczenia, oraz

c) informacje o innych skutkach wcześniejszej spłaty dla konsumenta, w tym informacje o warunkach, w których kredytodawca nie może żądać zwrotu kosztów wcześniejszej spłaty zgodnie z ust. 3.

§ 117a

Określenie wysokości uzasadnionych kosztów poniesionych w związku z wcześniejszą spłatą

(1) Na potrzeby zwrotu kosztów związanych z wcześniejszą spłatą zgodnie z art. 117 ust. 2 w przypadku kredytów mieszkaniowych zgodnie z § 2 ust. 2 litery b) lub c) rozumie:

a) koszty poniesione przez wierzyciela w związku z przedterminową spłatą stanowią kwotę odpowiadającą dodatniej sumie niezbędnych kosztów administracyjnych związanych z przedterminową spłatą, której wysokość nie może przekroczyć 1000 CZK, oraz różnicy odsetek,

b) różnicą w odsetkach – różnica między odsetkami umownymi a odsetkami referencyjnymi,

c) odsetkach umownych – rozumie się przez to kwotę odsetek, jaką konsument zapłaciłby na podstawie umowy o kredyt konsumencki za okres od dnia dokonania wcześniejszej spłaty do końca okresu, na który uzgodniono stałą stopę procentową kredytu,

d) odsetki referencyjne – kwota odsetek, jaką konsument zapłaciłby, od kwoty raty uzgodnionej w umowie o kredyt konsumencki, za okres od dnia wcześniejszej spłaty do końca okresu, na który uzgodniono stałą stopę procentową kredytu, gdyby niezapłacona część całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego podlegała oprocentowaniu od dnia wcześniejszej spłaty według średnich stóp procentowych kredytów ogłaszanych przez Czeski Bank Narodowy w miesiącu kalendarzowym poprzedzającym dzień wcześniejszej spłaty dla grupy porównywalnych kredytów mieszkaniowych konsumenckich,

e) niezapłaconą część całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego stanowi część całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego, którą konsument byłby zobowiązany zwrócić, gdyby wcześniejsza spłata nie nastąpiła,

f) grupa porównywalnych kredytów mieszkaniowych na cele konsumpcyjne oznacza grupę kredytów mieszkaniowych na cele konsumpcyjne, dla których okres, na który uzgodniono stałą stopę procentową kredytu, jest porównywalny z okresem od daty wcześniejszej spłaty do końca okresu, na który uzgodniono stałą stopę procentową kredytu dla kredytu mieszkaniowego na cele konsumpcyjne spłacanego przed terminem, i które są porównywalne z kredytem mieszkaniowym na cele konsumpcyjne spłacanym przed terminem w zależności od tego, czy jest to kredyt mieszkaniowy na cele konsumpcyjne zgodnie z art. 2 ust. 2 litery b) zabezpieczony hipoteką na nieruchomości lub niezabezpieczony taką hipoteką lub na kredyt konsumencki na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 2 ust. 2 litery c) zabezpieczony hipoteką na nieruchomości lub niezabezpieczone taką hipoteką,

g) średnie stopy procentowe kredytów oznaczają średnie stopy procentowe kredytów konsumenckich na mieszkania, zawarte w okresie 3 kolejnych miesięcy kalendarzowych, które Czeski Bank Narodowy oblicza dla każdych 3 kolejnych miesięcy kalendarzowych dla kredytów konsumenckich na mieszkania, podzielone na grupy według porównywalnej długości okresu, na który uzgodniono stałą stopę procentową kredytu, i w zależności od tego, czy jest to kredyt konsumencki na mieszkania zgodnie z § 2 ust. 2 litery b) zabezpieczony hipoteką na nieruchomości lub niezabezpieczone taką hipoteką lub na kredyt konsumencki na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 2 ust. 2 litery c) zabezpieczony hipoteką na nieruchomości lub niezabezpieczone taką hipoteką.

(2) W przypadku częściowej przedterminowej spłaty kredytu konsumenckiego zgodnie z ust. 1 do ustalenia różnicy odsetek stosuje się proporcjonalną część stopy procentowej umownej i stopy referencyjnej. Proporcjonalną część odsetek umownych ustala się jako wielokrotność odsetek umownych i proporcji części przedterminowo spłaconych do całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego i części niezapłaconej do całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego. Proporcjonalną część odsetek referencyjnych ustala się jako wielokrotność odsetek referencyjnych i proporcji części przedterminowo spłaconych środków do całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego i części niezapłaconej środków do całkowitej kwoty kredytu konsumenckiego.

(3) Czeski Bank Narodowy publikuje średnie stopy procentowe kredytów na swojej stronie internetowej co miesiąc, w drugim miesiącu kalendarzowym następującym po okresie, dla którego obliczono średnie stopy procentowe kredytów, nie później niż dziesiątego dnia tego miesiąca, przez okres 10 lat od miesiąca kalendarzowego następującego po dacie ich ogłoszenia.

(4) Szczegóły ustalania porównywalnej długości okresu, na który uzgadniana jest stała stopa procentowa kredytu, oraz podziału kredytów mieszkaniowych konsumenckich na grupy według porównywalnej długości okresu, na który uzgadniana jest stała stopa procentowa kredytu, oraz według tego, czy jest to kredyt mieszkaniowy konsumencki zgodnie z art. 2 ust. 2 litery b) zabezpieczone hipoteką na nieruchomości lub niezabezpieczone taką hipoteką lub na kredyt konsumencki na cele mieszkaniowe zgodnie z art. 2 ust. 2 litery c) zabezpieczone hipoteką na nieruchomości lub niezabezpieczone taką hipoteką, zgodnie z ustaleniami właściwych przepisów prawa.

ESTONIA – Ustawa prawo zobowiązań²⁸

§ 411. Prawo konsumenta do wcześniejszej spłaty

(1) Konsument może częściowo lub w całości wykonać zobowiązania wynikające z umowy o kredyt konsumencki przed terminem. W takim przypadku konsument nie jest zobowiązany do zapłaty odsetek i innych kosztów za okres niewykorzystania kredytu.

(1¹ ) Jeżeli wcześniejsza spłata kredytu następuje w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej, kredytodawca ma prawo żądać od konsumenta jedynie stosownego odszkodowania za szkodę bezpośrednio związaną z wcześniejszą spłatą kredytu. Przy ustalaniu szkody bierze się pod uwagę w szczególności możliwość ponownego udzielenia przez wierzyciela spłaconego kredytu na rynku pożyczkowym dzięki wcześniejszej spłacie, uwzględniając oszczędności poniesione przez wierzyciela w związku z wcześniejszą spłatą.

(1² ) Wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 ¹ niniejszego artykułu , nie może przekraczać 1 procenta kwoty kredytu spłaconej przed terminem, jeżeli okres między spłaceniem kredytu przed terminem a rozwiązaniem umowy o kredyt konsumencki uzgodnionym w umowie o kredyt konsumencki jest dłuższy niż rok, oraz 0,5 procenta kwoty kredytu spłaconej przed terminem, jeżeli okres ten nie przekracza roku.

(1³ ) Kredytodawca nie może żądać od konsumenta odszkodowania, o którym mowa w ust. 1¹ niniejszego artykułu, jeżeli spłata kredytu następuje na podstawie umowy ubezpieczenia zawartej w celu zabezpieczenia spłaty kredytu, w ramach kredytu w rachunku bieżącym lub w okresie z nieustaloną stopa procentowa.

(1⁴) Jeżeli kredyt, o którym mowa w ust. 1¹ niniejszego artykułu , jest kredytem związanym z nieruchomością mieszkalną, ograniczenia określone w ust. 1² niniejszego artykułu nie wyłączają prawa kredytodawcy do żądania od konsumenta odszkodowania uzupełniającego, jeżeli kredytodawca poniósł większą szkodę wskutek wcześniejszej spłaty kredytu.

(2) [Uchylony

(3) [Uchylony

(4) Jeżeli w przypadku umowy o kredyt konsumencki dotyczący nieruchomości mieszkalnej przedterminowa spłata kredytu nastąpi w okresie o nieustalonej stopie procentowej, kredytodawca może, w przeciwieństwie do postanowień zdania drugiego w ust. 1 niniejszego artykułu, żądać od konsumenta odsetek nieotrzymanych za kolejne trzy miesiące.

(5) Odszkodowanie wymagane od konsumenta na podstawie niniejszego artykułu nie może przekroczyć kwoty, jaką konsument zapłaciłby z tytułu odsetek w okresie między wcześniejszą spłatą a terminem wymagalności umowy o kredyt konsumencki.

(6) Kredytodawca nie ma prawa dochodzić od konsumenta odszkodowania na podstawie ust. 1¹ , 1⁴ lub 4 niniejszego artykułu, jeżeli kredytodawca nie wykonał przepisów ust. 403 ⁴ ust. 6 niniejszej ustawy. Przepisów niniejszego ustępu nie stosuje się, jeżeli konsument umyślnie nie udzielił informacji, o których mowa w art. 403⁴ ust. 3 i 4 niniejszej ustawy , lub podał kredytodawcy nieprawdziwe informacje, w wyniku czego kredytodawca błędnie ocenił zdolność kredytową konsumenta.

(7) Jeżeli konsument zgłosi wierzycielowi chęć wcześniejszego wykonania zobowiązań wynikających z umowy o kredyt konsumencki związany z nieruchomością mieszkaniową, wierzyciel jest zobowiązany niezwłocznie przekazać konsumentowi na trwałym nośniku informacje niezbędne do rozważenia możliwości wcześniejszej spłaty. Informacje przekazywane konsumentowi muszą zawierać co najmniej następujące informacje:

1) kwotę podlegającej wcześniejszej spłacie;

2) wysokość odszkodowania wymaganego od konsumenta zgodnie z ust. 1 ¹ , 1 ⁴ lub 4 niniejszego artykułu;

3) przyjęte założenia, które muszą być racjonalne i uzasadnione.

FRANCJA – kodeks konsumencki

Część regulacyjna²⁹

Podsekcja 2. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Artykuł R313-25

Wszelkie odszkodowanie, które może przysługiwać kredytodawcy przewidziane w artykule L.313-47 w przypadku wcześniejszej spłaty, nie może przekroczyć wartości półrocznych odsetek od kapitału spłaconego według średniej stopy procentowej kredytu, nie może jednak przekroczyć 3% pozostałego do spłaty kapitału przed spłatą.

W przypadku, gdy umowa pożyczki przewiduje różne stopy procentowe w zależności od okresów spłaty, odszkodowanie określone w poprzednim ustępie może zostać powiększone o kwotę, która zapewni kredytodawcy, w całym okresie obowiązywania pożyczki, średnią stopę procentową ustaloną w momencie jej udzielenia.

Podsekcja 3. Niewywiązanie się kredytobiorcy z zobowiązań

Artykuł R313-26

W przypadku niewykonania zobowiązania przez kredytobiorcę i gdy nie zażądano natychmiastowej spłaty kapitału, podwyżka stopy procentowej, o której mowa w artykule L.313-50, nie może przekroczyć trzech punktów procentowych.

Artykuł R313-28

Odszkodowanie przewidziane w przypadku rozwiązania umowy kredytowej nie może przekroczyć 7% kwot należności z tytułu pozostałego do zapłaty kapitału oraz należnych, a niezapłaconych odsetek.

Część ustawodawcza³⁰

Podsekcja 2 (wcześniejsza spłata)

Artykuł L313-47

Kredytodawca może zawsze z własnej inicjatywy dokonać wcześniejszej spłaty części lub całości pożyczek, o których mowa w paragrafach od 1 do 5 niniejszego rozdziału. Umowa kredytowa może zabraniać spłat równych lub niższych niż 10% pierwotnej kwoty pożyczki, chyba że jest to saldo.

Jeżeli umowa pożyczki zawiera klauzulę, na mocy której w przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki kredytodawca ma prawo żądać odszkodowania za odsetki jeszcze nieuiszczone, nie może ono, bez uszczerbku dla zastosowania art. 1231-5 Kodeksu cywilnego, przekroczyć kwoty, która w zależności od pozostałego okresu obowiązywania umowy jest ustalana według skali określonej w dekrecie.

Po otrzymaniu wniosku o wcześniejszą spłatę pożyczkodawca jest zobowiązany niezwłocznie i bezpłatnie przekazać pożyczkobiorcy na papierze lub innym trwałym nośniku informacje niezbędne do rozpatrzenia tej opcji. Informacje te przynajmniej określają ilościowo konsekwencje, jakie poniesie kredytobiorca, jeżeli wywiąże się ze swoich zobowiązań przed upływem terminu obowiązywania umowy kredytowej, oraz jasno formułują przyjęte założenia.

Artykuł L313-48

W przypadku umów zawartych po dniu wejścia w życie ustawy nr 99-532 z dnia 25 czerwca 1999 r. o oszczędzaniu i bezpieczeństwie finansowym, pożyczkobiorca nie jest zobowiązany do uiszczenia odszkodowania za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli spłata ta jest spowodowana sprzedażą nieruchomości w wyniku zmiany miejsca pracy pożyczkobiorcy lub jego małżonka, śmierci lub przymusowego zaprzestania ich działalności zawodowej.

Artykuł L313-49

W przypadkach wcześniejszej spłaty, o których mowa w niniejszych artykułach, od pożyczkobiorcy nie można pobierać żadnych innych odszkodowań ani kosztów poza tymi, o których mowa w artykułach L. 313-47 i L. 313-48 .

Podsekcja 4. Niewywiązanie się kredytobiorcy z zobowiązań

Artykuł L313-50

W przypadku niewykonania zobowiązania przez pożyczkobiorcę i gdy pożyczkodawca nie zażąda natychmiastowej spłaty zaległego kapitału, może on podwyższyć, w granicach określonych w dekrecie, stopę procentową, którą pożyczkobiorca będzie musiał płacić do momentu wznowienia normalnego trybu spłat umownych.

Artykuł L313-51

Gdy pożyczkodawca zostanie zobowiązany do wystąpienia z wnioskiem o rozwiązanie umowy, może zażądać natychmiastowej spłaty pozostałego kapitału oraz zaległych odsetek. Do momentu faktycznej spłaty, zaległe kwoty będą obciążone odsetkami za zwłokę, naliczanymi według stopy procentowej obowiązującej dla danego kredytu. Dodatkowo, pożyczkodawca może domagać się odszkodowania od niesolidnego pożyczkobiorcy, którego maksymalna wysokość, z uwzględnieniem artykułu 1231-5 Kodeksu cywilnego, jest ustalana na podstawie skali określonej w odpowiednim rozporządzeniu, w zależności od pozostałego okresu obowiązywania umowy.

Artykuł L313-52

W przypadkach niewykonania zobowiązania przewidzianych postanowieniami niniejszego artykułu, od pożyczkobiorcy nie można pobierać żadnych innych odszkodowań ani kosztów poza tymi, o których mowa w artykule L. 313-51. Jednakże w przypadku niewykonania zobowiązania przez kredytobiorcę, kredytodawca może – po wykazaniu zasadności – domagać się zwrotu poniesionych przez niego i podlegających opodatkowaniu kosztów wynikających z tego niewykonania, z wyłączeniem ryczałtowego zwrotu kosztów dochodzenia należności.

HISZPANIA – Ustawa regulująca umowy o kredyty na nabycie nieruchomości³¹

Artykuł 23. Wcześniejsza spłata.

1. Pożyczkobiorca może w każdym czasie przed upływem uzgodnionego okresu spłaty dokonać przedpłaty całości lub części kwoty zadłużenia. Strony mogą ustalić termin wcześniejszej komunikacji, który nie może przekroczyć jednego miesiąca.

2. Jeżeli pożyczkobiorca wyrazi zamiar wcześniejszej spłaty całości lub części pożyczki, pożyczkodawca przekaże mu w terminie nie dłuższym niż trzy dni robocze, na papierze lub innym trwałym nośniku, informacje niezbędne do oceny tej opcji. Informacje te powinny określać co najmniej ilościowo skutki, jakie dla pożyczkobiorcy może wiązać się z całkowitą lub częściową likwidacją jego zobowiązań przed rozwiązaniem umowy pożyczki, jasno wskazując założenia, które wzięto pod uwagę przy ich sporządzaniu. Założenia takie muszą być racjonalne i uzasadnione.

3. Pożyczkobiorcy przysługuje prawo do obniżenia całkowitego kosztu pożyczki, na który składają się odsetki i koszty odpowiadające okresowi pozostałemu do chwili jej rozwiązania. W szczególności wygasa umowa ubezpieczeniowa dołączona do kredytu, której beneficjentem jest kredytodawca, chyba że kredytobiorca wyraźnie poinformuje towarzystwo ubezpieczeniowe o chęci utrzymania umowy ubezpieczenia w mocy i wskaże w tym celu nowego beneficjenta, przy czym kredytobiorca ma prawo do zwrotu niewykorzystanej części składki od osoby, która ją otrzymała. Prawa te zostaną ujawnione w dokumentacji przedumownej i umownej kredytu hipotecznego oraz w umowie ubezpieczenia. Przez ubezpieczenie dodatkowe rozumie się ubezpieczenie oferowane przez pożyczkodawcę pożyczkobiorcy wraz z umową pożyczki w celu pokrycia ryzyka, które mogłoby wpłynąć na zdolność pożyczkobiorcy do spłaty pożyczki.

4. Pożyczkodawca nie może pobierać odszkodowania lub prowizji za całkowitą lub częściową przedterminową spłatę lub umorzenie pożyczek w przypadkach innych niż przewidziane w trzech następnych ustępach.

5. W umowach o pożyczkę ze zmienną stopą procentową lub w zmiennych transzach jakiejkolwiek innej pożyczki strony mogą umownie ustalić odszkodowanie lub prowizję na rzecz pożyczkodawcy w każdym z następujących dwóch przypadków, które się wzajemnie wykluczają:

(a) w przypadku całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty lub umorzenia kredytu w ciągu pierwszych 5 lat obowiązywania umowy kredytowej, na rzecz kredytodawcy może zostać ustalone odszkodowanie lub prowizja, która nie może przekroczyć kwoty straty finansowej, jaką kredytodawca może ponieść, zgodnie z metodą obliczania przewidzianą w ust. 8 niniejszego artykułu, z limitem 0,15% kapitału spłaconych przedterminowo; albo

b) w przypadku całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty lub amortyzacji pożyczki w ciągu pierwszych 3 lat obowiązywania umowy pożyczki, na rzecz pożyczkodawcy może zostać ustalone odszkodowanie lub prowizja, która nie może przekroczyć kwoty straty finansowej, jaką pożyczkodawca może ponieść, zgodnie z metodą obliczania określoną w ust. 8 niniejszego artykułu, z limitem 0,25% kapitału spłaconych przedterminowo.

6. W przypadku zmiany obowiązującej stopy procentowej lub wstąpienia osoby trzeciej w prawa wierzyciela, pod warunkiem, że w obu przypadkach wiąże się to ze stosowaniem przez pozostały okres obowiązywania umowy stałej stopy procentowej zamiast zmiennej, odszkodowanie lub prowizja za wcześniejszą spłatę lub umorzenie nie może przekraczać straty finansowej, jaką może ponieść pożyczkodawca, z ograniczeniem do 0,15% kapitału spłaconych z góry, w ciągu pierwszych 3 lat obowiązywania umowy pożyczki.

Po upływie pierwszych 3 lat obowiązywania umowy pożyczki pożyczkodawca nie może żądać żadnego odszkodowania lub prowizji w przypadku odnowienia obowiązującej stopy procentowej lub subrogacji wierzyciela, w którym uzgodniono stosowanie od tej chwili przez cały okres obowiązywania pożyczki stałej stopy procentowej.

7. W umowach pożyczek o stałym oprocentowaniu lub w stałych transzach innych pożyczek, rekompensata lub prowizja może zostać ustalona umownie na rzecz pożyczkodawcy, przy czym obowiązywać będą następujące limity:

a) w przypadku całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty lub amortyzacji kredytu w ciągu pierwszych 10 lat umowy kredytowej lub od dnia, w którym zacznie obowiązywać stała stopa procentowa, na rzecz kredytodawcy może zostać ustalone odszkodowanie lub prowizja, która nie może przekroczyć kwoty straty finansowej, jaką kredytodawca może ponieść, zgodnie z metodą obliczania przewidzianą w następnym artykule, z limitem 2% kapitału spłaconych przedterminowo; I

(b) w przypadku całkowitej lub częściowej przedterminowej spłaty lub umorzenia kredytu od końca okresu określonego w lit. a) do końca okresu obowiązywania kredytu, na rzecz kredytodawcy może zostać ustalone odszkodowanie lub prowizja, która nie może przekroczyć kwoty straty finansowej, jaką kredytodawca może ponieść, zgodnie z metodą obliczania przewidzianą w następnym artykule, z ograniczeniem do 1,5% kapitału spłaconych przedterminowo.

8. Stratę finansową poniesioną przez kredytodawcę, o której mowa w ust. 5, 6 i 7 powyżej, oblicza się, proporcjonalnie do spłacanego kapitału, przez ujemną różnicą między kapitałem pozostałym do spłaty w chwili wcześniejszej spłaty a bieżącą wartością rynkową kredytu.

Bieżącą wartość rynkową kredytu oblicza się jako sumę bieżącej wartości pozostałych do spłaty rat do czasu następnej zmiany stóp procentowych i bieżącej wartości pozostałego kapitału, który pozostałby w momencie zmiany, gdyby nie nastąpiło wcześniejsze anulowanie. Dyskontowa stopa procentowa jest stawką rynkową obowiązującą przez okres pozostały do następnej rewizji. W umowie pożyczki należy ustalić wskaźnik referencyjny lub stopę procentową zastosowaną do obliczenia wartości rynkowej spośród wskazanych w Ministerstwie Gospodarki i Przedsiębiorczości.

HOLANDIA – Rozporządzenie w sprawie nadzoru nad działalnością przedsiębiorstw finansowych³²

Art. 81c

1. Kredyt hipoteczny można spłacić przed terminem. Przez wcześniejszą spłatę rozumie się całkowitą lub częściową spłatę kredytu hipotecznego przed upływem terminu umowy kredytowej.

2. Dostawca kredytu hipotecznego nie pobiera opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, która byłaby wyższa niż strata finansowa, którą poniósłby dostawca w wyniku wcześniejszej spłaty.

3. Przy obliczaniu odszkodowania za wcześniejszą spłatę umowy kredytowej, w której stopa procentowa została zmieniona zgodnie z ust. 1 art. 81ca , dostawca kredytu hipotecznego stosuje te same warunki, co przy obliczaniu odszkodowania za wcześniejszą spłatę umowy kredytowej, w której stopa procentowa nie została zmieniona zgodnie z ust. 1 art. 81ca.

4. Dostawca kredytu hipotecznego przedstawia konsumentowi, który zamierza dokonać wcześniejszej spłaty, wyliczenie odszkodowania należnego dostawcy z tytułu wcześniejszej spłaty oraz założenia przyjęte w obliczeniu.

5. Holenderski Urząd ds. Rynków Finansowych może ustalić dodatkowe zasady dotyczące obliczania rekompensaty, o której mowa w ust. 4³³.

Art. 81ca

1. Dostawca kredytu hipotecznego, który zmieni stopę procentową kredytu przed upływem okresu stałego oprocentowania, nie pobierze z tego tytułu opłaty wyższej niż strata finansowa poniesiona przez dostawcę w wyniku zmiany stopy procentowej kredytu.

2. Dostawca kredytu hipotecznego jest zobowiązany przedstawić konsumentowi, który zamierza zmienić stopę procentową kredytu przed upływem okresu stałego oprocentowania, obliczenie odszkodowania należnego dostawcy za zmianę stopy procentowej kredytu oraz założenia przyjęte do obliczeń.

3. Holenderski Urząd ds. Rynku Finansowego może ustalić dodatkowe zasady dotyczące obliczania rekompensaty, o której mowa w akapicie drugim.

LITWA – Ustawa Republiki Litewskiej o kredycie związanym z nieruchomościami³⁴

Artykuł 20 . Spłata kredytu przed upływem okresu umowy kredytowej

1 . Kredytobiorca ma prawo dokonać spłaty kredytu lub jego części przed upływem terminu, na jaki została zawarta umowa kredytowa. W przypadku skorzystania przez kredytobiorcę z tego prawa, kredytodawca i pożyczkodawca są obowiązani niezwłocznie pomniejszyć całkowity koszt kredytu o kwotę składającą się z odsetek oraz innych kosztów za pozostały okres obowiązywania umowy kredytowej, liczony od dnia spłaty kredytu lub jego części. Pożyczkobiorca jest zobowiązany poinformować pożyczkodawcę lub operatora platformy pożyczek peer-to-peer o zamiarze spłaty kredytu lub jego części przed upływem terminu obowiązywania umowy kredytowej zgodnie z procedurą określoną w umowie kredytowej.

2 . Kredytobiorca ma prawo dokonać spłaty kredytu lub jego części przed upływem terminu obowiązywania umowy kredytowej, jeżeli kwota kredytu lub jego części podlegająca spłacie nie jest mniejsza od kwoty uzyskanej przez podzielenie pozostałej do spłaty kwoty kredytu przez liczbę miesięcy pozostałych do upływu terminu obowiązywania umowy kredytowej. Strony umowy kredytowej mogą w umowie kredytowej ustalić możliwość spłaty mniejszej części kwoty kredytu.

3 . Wierzyciel i kredytobiorca mają prawo do odszkodowania za ewentualne straty bezpośrednio związane ze spłatą kredytu lub jego części przed upływem terminu obowiązywania umowy kredytowej. Odszkodowanie nie może przekroczyć 3 procent kwoty kredytu lub jego części spłaconej przed upływem terminu obowiązywania umowy kredytowej. Wysokość odszkodowania ustalana jest zgodnie z procedurą ustaloną przez organ nadzoru³⁵.

4 . Wierzyciel i pożyczkodawca nie mogą domagać się odszkodowania, o którym mowa w ust. 3 niniejszego artykułu, jeżeli odbiorca kredytu spłacił kredyt lub jego część w dniu zmiany zmiennej stopy procentowej kredytu.

5 . Wierzyciel lub podmiot prowadzący platformę pożyczek społecznościowych, po otrzymaniu od kredytobiorcy żądania wykonania prawa określonego w ust. 1 niniejszego artykułu, jest obowiązany niezwłocznie przekazać kredytobiorcy, w formie pisemnej na papierze lub innym trwałym nośniku, informacje niezbędne do oceny możliwości spłaty kredytu lub jego części przed upływem okresu obowiązywania umowy o kredyt. Informacja ta powinna jednoznacznie wskazywać, jaki wpływ na interesy kredytobiorcy będzie miało wykonanie jego zobowiązań wynikających z umowy kredytowej przed upływem okresu obowiązywania umowy kredytowej, a także założenia, na podstawie których wpływ ten będzie ustalany. Wszystkie przyjęte założenia muszą być właściwe i rozsądne. Jeżeli pożyczkobiorca skorzysta z prawa określonego w ust. 1 niniejszego artykułu bez złożenia wniosku do pożyczkodawcy lub operatora platformy pożyczek społecznościowych lub bez poinformowania go o tym w inny sposób, pożyczkodawca i operator platformy pożyczek społecznościowych przekażą pożyczkobiorcy informacje określone w niniejszym ustępie na piśmie w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku na żądanie pożyczkobiorcy.

ŁOTWA – Rozporządzenie Rady Ministrów nr 691 „Zasady kredytu konsumenckiego”³⁶

XII. Wcześniejsza spłata pożyczki

99. Konsument zobowiązany jest do zapłaty odsetek i innych opłat wyłącznie za okres, do czasu całkowitego uregulowania przez niego zobowiązań kredytowych zgodnie z umową o kredyt.

100. Konsument jest zobowiązany poinformować kredytodawcę na piśmie o skorzystaniu z prawa do wykonania zobowiązania kredytowego przed upływem oznaczonego terminu. Strony mają prawo ustalić w umowie o kredyt termin, w którym konsument jest zobowiązany poinformować kredytodawcę.

101. Kredytodawca nie ma prawa żądać odszkodowania za wykonanie zobowiązania kredytowego przed upływem określonego terminu, z wyjątkiem przypadku określonego w ust. 102 i 107 niniejszego regulaminu .

102. W przypadku wcześniejszej spłaty pożyczki w okresie, dla którego w umowie pożyczki określono stałą stopę procentową, pożyczkodawca ma prawo do otrzymania sprawiedliwej i obiektywnie uzasadnionej rekompensaty za ewentualne koszty bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą pożyczki. Odszkodowanie takie nie może przekraczać:

102.1. 1% kwoty kredytu spłacanej przed terminem, jeżeli okres między datą spłaty przed terminem a końcem okresu obowiązywania umowy kredytowej przekracza jeden rok;

102.2. 0,5% kwoty kredytu spłacane przed terminem, jeżeli okres między spłatą przed terminem a końcem umowy kredytowej nie przekracza jednego roku.

103. Pożyczkodawca nie ma prawa żądać odszkodowania z tytułu wcześniejszej spłaty, o którym mowa w ust. 102 niniejszego Regulaminu , jeżeli:

103.1. kwota spłacona przed terminem płatności nie przekracza 9960 euro w okresie 12 miesięcy ;

103.2. spłata nastąpiła zgodnie z umową ubezpieczeniową, której celem była gwarancja spłaty kredytu;

103.3. spłata dokonana zgodnie z umową kredytu w rachunku bieżącym;

103.4. spłata nastąpiła w okresie, dla którego nie ustalono stałej stopy procentowej kredytu.

104. Odszkodowanie żądane zgodnie z ust. 102 nie może przekroczyć kwoty odsetek, jakie konsument zapłaciłby w okresie od dnia dokonania wcześniejszej spłaty do uzgodnionego dnia upływu terminu obowiązywania umowy o kredyt.

105. Wymagania, o których mowa w ust. 102 , 103 i 104 niniejszego Rozporządzenia, nie mają zastosowania do umów o kredyt:

105.1. w przypadku zawarcia umowy, w której rzecz ruchoma zostaje zastawiona na rzecz kredytodawcy, a odpowiedzialność konsumenta ogranicza się wyłącznie do zastawionej rzeczy ruchomej;

105.2. które wymagają od konsumenta spłaty kredytu w terminie nieprzekraczającym trzech miesięcy i które wymagają nieznacznych dopłat za korzystanie z kredytu w porównaniu do całkowitej kwoty kredytu i okresu obowiązywania umowy o kredyt;

105.3. w której kredytodawca i konsument uzgadniają procedurę spłaty w przypadku, gdy konsument nie wywiązał się ze zobowiązań wynikających z pierwotnej umowy o kredyt, a taka procedura zapobiegałaby ewentualnemu postępowaniu prawnemu z powodu niewywiązania się przez konsumenta ze zobowiązań określonych w umowie o kredyt, a konsument nie byłby w związku z tym narażony na mniej korzystne warunki niż te określone w pierwotnej umowie o kredyt konsumencki.

106. Jeżeli została zawarta umowa o kredyt, którego zabezpieczeniem jest nieruchomość lub którego celem jest nabycie lub zachowanie praw do nieruchomości, kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie po otrzymaniu żądania konsumenta udzielić konsumentowi nieodpłatnie (w formie papierowej lub na innym trwałym nośniku) informacji niezbędnych do rozważenia wcześniejszej spłaty kredytu. Informacje te powinny uwzględniać wpływ, jaki na konsumenta będzie miało wywiązanie się z jego zobowiązań przed wygaśnięciem umowy o kredyt, oraz jasno wskazywać wszelkie przyjęte założenia. Wszystkie przyjęte założenia są racjonalne i uzasadnione.

107. W przypadku zawarcia umowy o kredyt, której celem jest nabycie lub zachowanie praw do nieruchomości, a spłata kredytu nie jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, a konsument skorzysta z prawa do spłaty zobowiązań kredytowych przed upływem oznaczonego terminu poprzez refinansowanie u innego kredytodawcy, kredytodawca, który udzielił kredytu, nie jest uprawniony do pobrania prowizji za refinansowanie, jeżeli została ona określona w umowie o kredyt, ani do żądania od konsumenta rekompensaty wydatków poniesionych przez kredytodawcę w związku z refinansowaniem. Kredytodawca zachowuje prawo do żądania odszkodowania w przypadkach przewidzianych w § 102 niniejszego regulaminu³⁷.

NIEMCY – Kodeks Cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch; BGB)³⁸

§ 500  Prawo Pożyczkobiorcy do odstąpienia od umowy; wcześniejsza spłata

(1) Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę ogólną kredytu konsumenckiego, w której nie określono terminu spłaty, w całości lub w części bez zachowania okresu wypowiedzenia. Umowa przewidująca okres wypowiedzenia dłuższy niż jeden miesiąc jest nieważna.

(2) Kredytobiorca może w każdej chwili wywiązać się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy kredytu konsumenckiego w całości lub w części przed terminem. W drodze odstępstwa od zdania 1, kredytobiorca umowy kredytu konsumenckiego na zakup nieruchomości, dla której ustalono stałą stopę procentową, może dokonać przedterminowej spłaty całości lub części swoich zobowiązań w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej tylko wtedy, gdy istnieje uzasadniony interes kredytobiorcy.

§ 501  Obniżenie kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty i rozwiązania umowy

(1) W przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązań wynikających z umowy kredytu konsumenckiego zgodnie z § 500 ust. 2, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i koszty proporcjonalnie do pozostałego okresu obowiązywania umowy.

(2) Jeżeli pozostałe zadłużenie z tytułu kredytu konsumenckiego staje się wymagalne przed uzgodnionym terminem z powodu wypowiedzenia, całkowity koszt kredytu ulega pomniejszeniu o odsetki i inne koszty zależne od okresu, które w przypadku rozłożenia na raty, przypadają na okres po terminie wymagalności.

§ 502  Odszkodowanie za przedpłatę

(1) W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu, gdy kredytobiorca w momencie spłaty winien jest do uiszczania odsetek według stałej stopy procentowej, kredytodawca może zażądać odpowiedniej rekompensaty za stratę/szkodę bezpośrednio związaną z wcześniejszą spłatą. W odniesieniu do ogólnych umów o kredyt konsumencki zdanie pierwsze ma zastosowanie tylko wtedy, gdy stała stopa oprocentowania została uzgodniona w momencie zawarcia umowy.

(2) Roszczenie o odszkodowanie za wcześniejszą spłatę jest wykluczone, jeżeli:

1.spłata następuje ze środków polisy ubezpieczeniowej zawartej na podstawie odpowiedniego zobowiązania w umowie kredytowej stanowiącego zabezpieczenie spłaty, lub

2.umowa nie zawiera wystarczających informacji na temat okresu kredytowania, prawa do wypowiedzenia umowy przez kredytobiorcę lub sposobu obliczania rekompensaty za wcześniejszą spłatę.

(3) W przypadku ogólnych umów o kredyt konsumencki rekompensata za wcześniejszą spłatę nie może przekroczyć:

1. 1% kwoty spłaconej przed terminem lub 0,5% tej kwoty, jeśli okres między wcześniejszą spłatą a uzgodnionym terminem spłaty nie przekracza jednego roku,

2.kwoty odsetek od pozostałego do spłaty kapitału, którą kredytobiorca musiałby zapłacić w okresie między wcześniejszą spłatą a uzgodnioną spłatą.

PORTUGALIA – Ustawa nr 74-A/2017 z dnia 23 czerwca 2017³⁹

Artykuł 23 – Wczesny zwrot pieniędzy

1. Konsument ma prawo do spłaty umowy o kredyt z góry w całości lub w części, odpowiednio obniżając całkowity koszt kredytu, odpowiadając obniżce odsetek i opłat dotyczących pozostałego okresu obowiązywania umowy.

2. Konsument ma prawo dokonać częściowej przedterminowej spłaty w każdym czasie trwania umowy, niezależnie od kwoty podlegającej zwrotowi, pod warunkiem, że nastąpi to w terminie pokrywającym się z terminem płatności rat i z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia wobec kredytodawcy.

3 – Całkowita wcześniejsza spłata może zostać dokonana w dowolnym momencie trwania umowy, pod warunkiem powiadomienia pożyczkodawcy na 10 dni roboczych przed terminem spłaty.

4. Jeżeli konsument chce dokonać częściowej lub całkowitej przedterminowej spłaty kredytu, kredytodawca jest obowiązany udzielić mu niezwłocznie po otrzymaniu żądania, na papierze lub innym trwałym nośniku, informacji o wpływie spłaty kredytu na konsumenta, opisując założenia przyjęte w tym celu.

5. Wysokość prowizji, którą ma zapłacić konsument w przypadku częściowego lub całkowitego wcześniejszego zwrotu, jest wyraźnie wskazana w umowie i nie może być wyższa niż:

a) 0,5% stosuje się do kapitału podlegającego spłacie, jeżeli spłata następuje w okresie, w którym stosuje się system stopy zmiennej;

b) 2% stosuje się do kapitału podlegającego spłacie, jeżeli spłata następuje w okresie, w którym obowiązuje system stałej stopy procentowej.

6. Postanowienia ustępu poprzedniego nie naruszają możliwości zwolnienia z obowiązku zapłaty prowizji lub zapłaty prowizji w niższej wysokości, jeżeli strony się na to zgodzą.

7. Kredytodawca nie może żądać od konsumenta prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu udzielonego w ramach kredytu w rachunku bieżącym zabezpieczonego hipoteką.

8. Zabrania się pobierania jakichkolwiek opłat lub wydatków oprócz prowizji, o której mowa w § 5, w przypadku dokonywania czynności mających na celu częściową lub całkowitą przedterminową spłatę umowy o kredyt, z wyjątkiem innych opłat ponoszonych przez kredytodawcę, które są płatne przez osoby trzecie i przerzucane na konsumentów, w szczególności opłat na rzecz kancelarii notarialnych i notarialnych lub mających charakter podatkowy, po udokumentowaniu konsumentowi odpowiednich wydatków.

9 – W przypadku zwrotu kosztów z powodu zgonu, bezrobocia lub zmiany miejsca zamieszkania zawodowego, opłaty za wcześniejszy zwrot kosztów nie podlegają naliczeniu.

10 – Dla celów poprzedniego punktu za osobę bezrobotną uważa się osobę, która była pracownikiem lub osobą prowadzącą działalność na własny rachunek i była zarejestrowana w urzędzie pracy przez okres dłuższy niż trzy miesiące, a dowodem bezrobocia jest zaświadczenie z Zakładu Zatrudnienia i Kształcenia Zawodowego.

11. Dla celów przepisu ust. 9 za zmianę miejsca pracy uważa się zmianę miejsca pracy konsumenta lub innego członka gospodarstwa domowego, z wyłączeniem zstępnych, do miejscowości oddalonej od nieruchomości o ponad 50 km w linii prostej, pociągającą za sobą zmianę stałego miejsca zamieszkania tego gospodarstwa domowego, przy czym dowodem zmiany miejsca pracy jest umowa o pracę lub oświadczenie pracodawcy.

SŁOWACJA – Ustawa o kredytach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych ustaw⁴⁰

§ 18

Spłata kredytu hipotecznego przed terminem zapadalności

(1) Konsument ma prawo dokonać spłaty kredytu mieszkaniowego w całości lub w części przed uzgodnionym terminem wymagalności w każdym czasie trwania umowy kredytu mieszkaniowego. Konsument zobowiązany jest do zapłaty odsetek wyłącznie za okres od udzielenia kredytu mieszkaniowego do dnia jego spłaty oraz rzeczywistych kosztów bezpośrednio związanych z wystąpieniem z wnioskiem o wcześniejszą spłatę, chyba że ust. 6 stanowi inaczej; rzeczywiste koszty bezpośrednio związane z wnioskiem o wcześniejszą spłatę nie mogą przekroczyć 1% kwoty wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem ust. 2, 6 lub ust. 9.

(2) Kredytodawcy nie wolno żądać od konsumenta jakiejkolwiek opłaty, kary lub zwrotu kosztów, jeżeli wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego w jednej lub kilku ratach nie przekroczy w roku kalendarzowym 30% kapitału tego kredytu mieszkaniowego. Konsumentowi przysługuje prawo do dokonania płatności ratalnej zgodnie ze zdaniem poprzednim, raz w miesiącu kalendarzowym.

(3) W przypadku spłaty kredytu mieszkaniowego przez konsumenta przed upływem terminu obowiązywania stałej stopy procentowej kredytu mieszkaniowego zgodnie z ust. 6, kredytodawca może żądać od konsumenta zwrotu kosztów poniesionych w związku ze spłatą kredytu mieszkaniowego lub jego części z inicjatywy konsumenta, jeżeli zwrot ten jest uzasadniony i nie przewyższa szkody majątkowej kredytodawcy. Kredytodawca nie może żądać od konsumenta grzywny lub innych kar albo świadczeń w związku z przedterminową spłatą kredytu mieszkaniowego.

(4) Jeżeli konsument chce wykonać zobowiązania wynikające z umowy o kredyt mieszkaniowy przed terminem wymagalności i złoży wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego, kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie i bezpłatnie udzielić konsumentowi informacji niezbędnych do oceny możliwości wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego w formie papierowej lub zapisu na innym trwałym nośniku, do którego konsument ma dostęp.

(5) Informacje, o których mowa w ustępie 4, muszą zawierać dostępne opcje wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przed terminem jego wymagalności. Powinny być one jasne, adekwatne i uzasadnione, a także obejmować konsekwencje wynikające z wcześniejszej spłaty zobowiązań przed wygaśnięciem umowy kredytowej dla konsumenta.

(6) Kredytodawcy zabrania się żądania od konsumenta zapłaty odsetek, opłat lub innych kosztów związanych z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego lub jego części z inicjatywy konsumenta, jeśli wcześniejsza spłata następuje w związku z zakończeniem okresu obowiązywania stałej stopy procentowej kredytu hipotecznego lub w związku ze zmianą oprocentowania w przypadku zmiennej stopy procentowej. Kredytodawca jest zobowiązany do nieodpłatnego poinformowania konsumenta o terminie

a) upływu terminu obowiązywania stałej stopy procentowej kredytu mieszkaniowego, nie później niż na dwa miesiące przed upływem tego terminu, chyba że w ust. 7 przewidziano inaczej,

b) wprowadzenia zmiany oprocentowania kredytu mieszkaniowego, stopy procentowej na kolejny okres odsetkowy, aktualnej wysokości podstawowej stopy procentowej kredytu mieszkaniowego opublikowanej zgodnie z § 19 ust. 4 od dnia zawiadomienia oraz wysokości marży brutto na kolejny okres odsetkowy, nie później niż na dwa miesiące przed jej wprowadzeniem i rozpoczęciem stosowania tej zmiany.

(7) Jeżeli kredytodawca żąda złożenia wniosku o wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego lub jego części przed upływem okresu obowiązywania stałej stopy procentowej kredytu mieszkaniowego lub przed wejściem w życie zmiany stopy procentowej kredytu mieszkaniowego, konsument jest obowiązany przesłać wniosek o wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego nie później niż na miesiąc przed upływem okresu obowiązywania stałej stopy procentowej kredytu mieszkaniowego lub w związku ze zmianą stopy procentowej kredytu mieszkaniowego, jeżeli jest to zmienna stopą procentową.

(8) Kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie po otrzymaniu wniosku, o którym mowa w ust. 6, udostępnić konsumentowi wszystkie dokumenty dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu mieszkaniowego. Pożyczkodawcy nie wolno pobierać od konsumenta żadnych opłat w związku z wcześniejszą spłatą kredytu mieszkaniowego.

(9) W przypadku kredytu mieszkaniowego oprocentowanego zmienną stopą procentową, w przypadku gdy w poprzednim roku kalendarzowym nie nastąpiła zmiana stopy procentowej kredytu mieszkaniowego, konsument ma prawo dokonać wcześniejszej spłaty takiego kredytu mieszkaniowego lub jego części raz w roku, przy czym kredytodawca nie może żądać od konsumenta zapłaty odsetek, opłat lub innych kosztów w związku z wcześniejszą spłatą kredytu mieszkaniowego.

(10) Przepisów ust. 6–9 nie stosuje się do kredytów mieszkaniowych, których oprocentowanie jest stałe przez cały okres spłaty kredytu mieszkaniowego.

SZWECJA – Ustawa o kredycie konsumenckim⁴¹

Wcześniejsza spłata długu

Artykuł 32   Konsument ma prawo do spłaty swojego długu wobec wierzyciela przed uzgodnionym terminem płatności. W przypadku wcześniejszej spłaty zadłużenia wierzycielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości określonej w art. 36.

Na żądanie kredytodawca powinien niezwłocznie poinformować konsumenta o konsekwencjach wcześniejszej spłaty zadłużenia. Jeśli taka spłata wiąże się z kosztami dla konsumenta, przekazane informacje powinny zawierać ich szacunkową wysokość oraz wyjaśnienie założeń, na których opiera się ta kalkulacja. Informacje te powinny być dostarczone w formie pisemnej lub innej trwałej i czytelnej formie dostępnej dla konsumenta.

§ 36   W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu na podstawie § 32–35, konsument powinien zapłacić odsetki oraz inne koszty związane z kredytem za okres do momentu dokonania przedterminowej spłaty, ale nie za okres po tym terminie. Przy obliczaniu wierzytelności kredytodawcy należy stosować zasady zgodne z dobrą praktyką kredytową.

Wierzyciel nie może domagać się żadnej rekompensaty z tytułu wcześniejszej spłaty długu. Jeżeli w momencie dokonania przedpłaty oprocentowanie kredytu jest stałe, wierzyciel ma prawo obciążyć pożyczkobiorcę rekompensatą w postaci różnicy odsetek za pozostały okres, jeśli w umowie zawarto odpowiedni warunek, a jest to zgodne z dobrą praktyką kredytową..

Rekompensata z tytułu różnicy stóp procentowych może wynosić⁴²:
1) w przypadku kredytu mieszkaniowego co najwyżej różnicy pomiędzy stopą procentową kredytu a oprocentowaniem listów zastawnych na rynku, o okresie wykupu odpowiadającym pozostałemu okresowi obowiązywania stałego oprocentowania kredytu w momencie dokonywania spłaty, powiększonej o 1 punkt procentowy, oraz

2) w przypadku innego kredytu – najwyżej 1% wcześniejszej spłaconej kwoty kredytu lub 0,5% wcześniejszej spłaconej kwoty kredytu jeśli do końca umowy kredytowej pozostaje mniej niż rok. Wysokość rekompensaty nie może jednak przekroczyć kwoty, którą konsument musiałby zapłacić w postaci odsetek za pozostały okres obowiązywania umowy kredytowej.

Rekompensata z tytułu różnicy w oprocentowaniu nie może być pobierana za część odsetek, która jest związana z opłatą za gwarancję kredytową, jeśli udzielono państwowej gwarancji kredytowej i pobierana jest opłata za tę gwarancję. Rekompensata nie może być również pobierana w przypadku spłaty kredytu odnawialnego ani od spłaty kredytu z polisy ubezpieczeniowej.

Jeżeli wierzyciel skorzysta z prawa do przejęcia majątku zgodnie z § 38, do ugody między stronami stosuje się §§ 40 i 41.

Przypisy